Śmierć podatnika: podatek od sprzedaży nieruchomości

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości: przedawnienie podatku

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Podatnik w prowadzonej działalności gospodarczej wykorzystywał nieruchomość nabytą w 1994 r. zabudowaną budynkiem. Nieruchomość tę postanowił sprzedać. Znalazł kupca i ustalił z nim cenę. Po tym podatnik uległ poważnemu wypadkowi, w związku z czym 14 grudnia 2010 r. w szpitalu notarialnie upoważnił swoją żonę (wnioskodawczynię) do działania w jego imieniu w zakresie sprzedaży nieruchomości. Następnie aktem notarialnym z 20 grudnia 2010 r. została zawarta pomiędzy podatnikiem reprezentowanym przez małżonkę a kupującym przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości, na podstawie której przyjęto, że zawarcie umowy właściwej nastąpi do dnia 15 maja 2011 r. Na poczet ceny nabywca wpłacił zadatek w określonej kwocie, co zostało potwierdzone w akcie notarialnym, a który podatnik przeznaczył na spłatę zobowiązań z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. 31 grudnia 2010 r. podatnik zmarł, a spadek po nim odziedziczyła żona wraz z córką. 7 marca 2011 r. żona zawarła w imieniu swoim i małoletniej córki akt notarialny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Z tego tytułu kupujący zapłacił matce i córce kwotę ceny pomniejszoną o wcześniej uiszczony zadatek. Powstała wątpliwość, jak w takiej sytuacji należy określić przychód dla celów podatku dochodowego u żony zmarłego oraz córki, z tytułu sprzedaży tej nieruchomości? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek”, dlatego też w tym zakresie należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

W myśl przepisu art. 922 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, przez spadkobranie należy rozumieć przejście praw i obowiązków majątkowych zmarłego z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. Na spadek składa się ogół praw i obowiązków należących do zmarłego w chwili jego śmierci, które ze swej istoty mogą przejść na jego następców prawnych. Nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami.

Stosownie do art. 924 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast w myśl art. 925 ww. Kodeksu, spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Kwestie dotyczące stosunków cywilno-prawnych między osobami fizycznymi czy też osobami prawnymi, a tym samym zawarcie między tymi stronami umów o charakterze cywilnoprawnym, regulują również przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Analizując kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego, zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Zatem, aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu, musi nastąpić przeniesienie własności nieruchomości lub jej części lub udziału w nieruchomości, czyli jej sprzedaż. Samo zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie można mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.

Z treści powyższych przepisów wynika zatem jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy przenoszącej własność, tj. umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna nie przenosi więc własności nieruchomości. (…)