Opłata za najem: powstanie przychodu podatkowego

Przeczytaj także: Przychód z umowy najmu a odszkodowanie za zniszczony sprzęt

Rozpatrzmy następującą sytuację: Strony (przedsiębiorcy, gdzie przedmiot najmu stanowi składnik majątku firmy wynajmującego) podpisały umowę najmu lokalu użytkowego (w którym będzie mieścił się sklep), z której wynika, że faktura za najem za dany miesiąc będzie wystawiana do końca miesiąca poprzedzającego ten, którego faktura dotyczy, zaś zapłata takiej faktury będzie następować 10-tego dnia danego miesiąca. Czy przychód z najmu należy tutaj rozpoznać w dacie wystawienia faktury, otrzymania zapłaty czy też w jeszcze innym momencie?

Aby odpowiedzieć na to pytanie w pierwszej kolejności trzeba określić, do jakiego źródła przychodu otrzymane wynagrodzenie za najem będzie przyporządkowane. W naszym przypadku najmu nieruchomości dokonuje przedsiębiorca. Wynajem zaś dotyczy nieruchomości wchodzącej do majątku jego firmy. Art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof) mówi natomiast, że przychodem z działalności gospodarczej są m.in. przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Co za tym idzie, uzyskane przez wynajmującego przychody z najmu firmowej nieruchomości należy zaliczyć do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Powyższe jest niezwykle istotne dlatego, że w zależności od tego, z jakim źródłem przychodu mamy do czynienia (przypomnijmy przy tym, że ustawodawca jako odrębne źródło określił w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof najem, podnajem czy dzierżawę wykonywane poza działalnością gospodarczą), różne przepisy mają zastosowanie przy określaniu momentu powstania przychodu w podatku dochodowym.

W naszym przypadku będą mieć zastosowanie regulacje zawarte w art. 14 updof. Ten nakazuje traktować za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Art. 14 ust. 1c updof mówi z kolei, że datą powstania takiego przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h i 1i dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1. wystawienia faktury albo
2. uregulowania należności.

Opierając się jedynie na tych przepisach, należałoby uznać, że w naszym przypadku dniem uzyskania przychodu jest dzień wystawienia faktury (jako czynność występująca najwcześniej).

Powyższy sposób ustalania momentu powstania przychodu podatkowego ma jednak zastosowanie, jeżeli nie wystąpi jeden z wyjątków określonych art. 14 ust. 1e, 1h czy też 1i updof.

Usługi najmu w wyjątkach tych się znalazły. Mianowicie art. 14 ust. 1e updof mówi, że jeżeli strony ustalają, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Przedmiotowa usługa najmu nieruchomości jest usługą rozliczaną w okresach rozliczeniowych. W naszym przypadku okresem takim jest miesiąc. Co za tym idzie, automatycznie postanowienia art. 14 ust. 1c updof przestają tutaj mieć znaczenie, a konieczne jest zastosowanie regulacji wynikającej z art. 14 ust. 1e updof.

Przychód z tytułu najmu będzie tutaj zatem każdorazowo powstawał ostatniego dnia danego miesiąca, czyli w ostatnim dniu przyjętego okresu rozliczeniowego. Nie ma przy tym znaczenia, że faktura dokumentują są m.in. przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Co za tym idzie, uzyskane przez wynajmującego przychody z najmu firmowej nieruchomości należy zaliczyć do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Powyższe jest niezwykle istotne dlatego, że w zależności od tego, z jakim źródłem przychodu mamy do czynienia (przypomnijmy przy tym, że ustawodawca jako odrębne źródło określił w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof najem, podnajem czy dzierżawę wykonywane poza działalnością gospodarczą), różne przepisy mają zastosowanie przy określaniu momentu powstania przychodu w podatku dochodowym.

W naszym przypadku będą mieć zastosowanie regulacje zawarte w art. 14 updof. Ten nakazuje traktować za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Art. 14 ust. 1c updof mówi z kolei, że datą powstania takiego przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h i 1i dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1. wystawienia faktury albo
2. uregulowania należności.

Opierając się jedynie na tych przepisach, należałoby uznać, że w naszym przypadku dniem uzyskania przychodu jest dzień wystawienia faktury (jako czynność występująca najwcześniej).

Powyższy sposób ustalania momentu powstania przychodu podatkowego ma jednak zastosowanie, jeżeli nie wystąpi jeden z wyjątków określonych art. 14 ust. 1e, 1h czy też 1i updof.

Usługi najmu w wyjątkach tych się znalazły. Mianowicie art. 14 ust. 1e updof mówi, że jeżeli strony ustalają, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Przedmiotowa usługa najmu nieruchomości jest usługą rozliczaną w okresach rozliczeniowych. W naszym przypadku okresem takim jest miesiąc. Co za tym idzie, automatycznie postanowienia art. 14 ust. 1c updof przestają tutaj mieć znaczenie, a konieczne jest zastosowanie regulacji wynikającej z art. 14 ust. 1e updof.

Przychód z tytułu najmu będzie tutaj zatem każdorazowo powstawał ostatniego dnia danego miesiąca, czyli w ostatnim dniu przyjętego okresu rozliczeniowego. Nie ma przy tym znaczenia, że faktura dokumentująca tę czynność została wystawiona w miesiącu poprzednim. Nieistotne jest też to, że zapłata nastąpiła wcześniej.