Korzystne opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości?

Przeczytaj także: Podatek PCC: sprzedaż prawa użytkowania wieczystego

Tak. Opodatkowanie sprzedaży budynku jest korzystne, jeżeli przy jego nabyciu przysługiwało prawo do odliczenia VAT, a jednocześnie sprzedaż następuje w okresie korekty (wówczas to nie trzeba korygować części odliczonego VAT).

Sprzedaż budynku, budowli lub ich części może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy VAT. Pierwszy z powołanych przepisów ma zastosowanie do sprzedaży budynków, budowli lub ich części po 2 latach od pierwszego zasiedlenia.

Do pierwszego zasiedlenia dochodzi m.in. przy pierwszej sprzedaży budynku. Skoro, jak w pytaniu wskazano, budynek został zakupiony kilka lat temu i nie był modernizowany, czyli do pierwszego zasiedlenia doszło przy jego zakupie (lub znacznie wcześniej). Pierwsze zasiedlenie nastąpiło zatem ponad 2 lata temu, a to oznacza, że obecnie, sprzedając ten budynek, podatnik ma prawo zastosować zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Podatnik może jednak wybrać dobrowolne opodatkowanie transakcji, określone w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, jeśli są spełnione określone warunki, a mianowicie dostawca i nabywca budynku (budowli lub ich części):

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku (budowli lub ich części).

WAŻNE: Nie można dobrowolnie zrezygnować ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży budynku (budowli lub ich części), jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Nie jest bowiem spełniony warunek, iż dwie strony transakcji muszą być czynnymi podatnikami VAT.

Choć opodatkowanie transakcji sprzedaży budynku (budowli lub ich części) - zamiast zastosowania zwolnienia z VAT - spowoduje, że kwota należności brutto (czyli kwota do zapłaty) zwiększy się, to należy pamiętać, że VAT generalnie nie powoduje obciążenia finansowego u nabywcy, gdyż podlega on odliczeniu (jeżeli istnieje związek zakupu z czynnościami opodatkowanymi). Jednak niedogodnością dla nabywcy będzie to, że na pewien okres czasu "zamrozi" on środki finansowe (w wysokości kwoty podatku), gdyż VAT naliczony uwzględni w składanej deklaracji VAT, a zwrot podatku (jeżeli w deklaracji wystąpi nadwyżka VAT naliczonego nad należnym) otrzyma dopiero generalnie w ciągu 60 dni od złożenia tej deklaracji (lub w ciągu 25 dni - jeżeli spełni dodatkowe warunki). W zamian za to nabywca uzyska jednak wymierną korzyść finansową, a mianowicie nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Zakup nieruchomości generalnie zobowiązuje bowiem nabywcę do zapłaty tego podatku. Na zasadzie wyjątku nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedaż nieruchomości, jeżeli transakcja została opodatkowana VAT. Wynika to z art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli natomiast sprzedawca zastosuje zwolnienie z VAT do sprzedawanego budynku, nabywca będzie musiał zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Ponieważ sprzedaż nieruchomości powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, podatek ten pobierze notariusz.

Jeżeli przy nabyciu (wybudowaniu) budynku (budowli lub ich części) podatnikowi (sprzedawcy) przysługiwało prawo do odliczenia VAT, a sprzedaż następuje w tzw. "okresie korekty" (który dla nieruchomości wynosi 10 lat), opodatkowanie sprzedaży będzie także korzystne dla sprzedawcy. Gdyby bowiem podatnik zastosował zwolnienie z VAT, nastąpiłaby zmiana przeznaczenia towaru (tu: budynku, budowli, itp.) i zastosowanie miałby art. 91 ustawy o VAT. W konsekwencji, w miesiącu (kwartale) sprzedaży podatnik musiałby skorygować część odliczonego podatku w wysokości 1/10 kwoty podatku za każdy rok pozostający do końca okres korekty. Natomiast jeżeli sprzedaż zostanie opodatkowana, zmiana przeznaczenia nie wystąpi i żadna korekta nie będzie konieczna. Zastosowanie opodatkowania transakcji będzie zatem tym bardziej korzystne dla sprzedawcy, im więcej czasu jest do zakończenia okresu korekty.

Przykład
W 2008 r. podatnik kupił budynek użytkowy za 700.000 zł plus VAT 154.000 zł. VAT odliczono. W tym samym roku budynek oddano do używania. W 2012 r. podatnik zamierza sprzedać ten budynek dla innego przedsiębiorcy za 600.000 zł netto. Sprzedaż może być zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT lub opodatkowana (spełnione są ku temu ustawowe warunki).

Wariant I: Zastosowanie zwolnienia z VAT
Ponieważ budynek zostanie sprzedany w okresie korekty, który obejmuje lata 2008-2017, sprzedaż w 2012 r. zobowiąże sprzedawcę do korekty VAT odliczonego od zakupu budynku w wysokości 6/10. Korekta wyniesie zatem 92.400 zł. Kwotę tę podatnik wykaże w deklaracji VAT w poz. 53 ze znakiem "minus". Zmniejszy ona VAT naliczony za dany okres rozliczeniowy, czyli - w uproszczeniu - zwiększy VAT do zapłaty w danym okresie rozliczeniowym, co będzie bardzo niekorzystne.
Z kolei nabywca będzie musiał zapłacić PCC w wysokości: 600.000 zł x 2% = 12.000 zł.

Wariant II: Opodatkowanie transakcji
Jeżeli sprzedawca doliczy VAT do transakcji, VAT ten w wysokości: 600.000 zł x 23% = 138.000 zł będzie musiał odprowadzić do urzędu skarbowego. "Odzyska" on jednak tę kwotę od nabywcy, który będzie zobowiązany zapłacić łącznie 738.000 zł. W ostatecznym rozrachunku sprzedawca nie poniesie zatem finansowego ciężaru podatku. Nie będzie musiał również korygować VAT naliczonego.
Nabywca natomiast będzie musiał zapłacić wyższą kwotę za zakupiony budynek, lecz doliczony do transakcji VAT "odzyska" z urzędu skarbowego poprzez zwiększenie kwoty podatku naliczonego w deklaracji VAT, jeżeli zakup związany był z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT. Wprawdzie na pewien czas zamrozi on środki finansowe, lecz jednocześnie nie będzie musiał płacić PCC, co w efekcie spowoduje, że opodatkowanie transakcji będzie dla niego korzystne.
Uwaga! Sprzedawca koryguje VAT naliczony jedynie od środków trwałych nabytych od 1 maja 2004 r. VAT odliczony od budynków nabytych przed tym terminem nie podlega korekcie, nawet jeżeli sprzedaż nastąpi w ciągu 10 lat.


Wydawnictwo Podatkowe GOFIN – wydawca czasopism, Gazety Podatkowej i serwisów internetowych dostarczających specjalistycznej wiedzy z zakresu podatków, rachunkowości, ubezpieczeń i prawa pracy.