Sprzedaż mieszkania: rozliczenie podatkowe w PIT

Przeczytaj także: Dochód ze sprzedaży nieruchomości w zeznaniu podatkowym

Podatek od dochodu
Odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej tudzież prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowi źródło przychodu (a co za tym idzie, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym), jeżeli zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc co do zasady od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Chodzi tutaj oczywiście o sprzedaż poza działalnością gospodarczą (czyli zbycie prywatnych nieruchomości a nie firmowych), przy czym na równi ze sprzedażą jest tutaj traktowana także zamiana.

Warto przy tym pamiętać, że zgodnie z obowiązującymi przepisami, opodatkowaniu podlega uzyskany na sprzedaży dochód (w latach wcześniejszych był to przychód, ale za to miała zastosowanie niższa stawka podatku) rozumiany jako różnica pomiędzy przychodem, a kosztami jego uzyskania. Zasady określania przychodu, jak i kosztów jego uzyskania, zostały tutaj uregulowane odrębnie od np. tych, które dotyczą działalności gospodarczej.

Otóż przychodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Co za tym idzie, już na etapie określania przychodu ustawodawca zezwala na uwzględnienie pewnych pomniejszeń, w postaci kosztów odpłatnego zbycia. Można tutaj wymienić przede wszystkim koszty biur pośredniczących w sprzedaży takiej nieruchomości, które to podatnik poniósł, aby tę sprzedać. Mieszczą się tutaj także np. koszty notariusza, jeżeli temu płaci sprzedający. Warto jednak pamiętać o tym, aby określona cena nieruchomości nie odbiegała bez uzasadnionej przyczyny od jej wartości rynkowej. W takich bowiem przypadkach fiskus może ją kwestionować i podwyższyć do wartości rynkowej.

Co się zaś tyczy kosztów uzyskania przychodu, te są różne w zależności od tego, w jaki sposób podatnik stał się właścicielem nieruchomości (prawa majątkowego). I tak kosztami takimi są co do zasady udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia nieruchomości, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły jej wartość, poczynione w czasie jej posiadania.
Jeżeli jednak dana nieruchomość została nabyta w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, kosztem są jedynie udokumentowane nakłady poczynione w trakcie jej posiadania, które zwiększyły jej wartość, oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętych do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W uproszczeniu mówiąc, jeżeli poza daną nieruchomością podatnik otrzymał w spadku lub darowiźnie także inny majątek (tudzież środki pieniężne) i od całości zapłacił podatek od spadków i darowizn, w przypadku zbycia nieruchomości kosztem będzie jedynie ta część tego podatku, która przypada na zbywaną nieruchomość.

Co ważne, wysokość wskazanych wyżej nakładów ustala się jedynie na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów podatku VAT oraz dokumentów poniesienia opłat administracyjnych.

Od tak ustalonego dochodu należy co do zasady zapłacić podatek w wysokości 19%. Oczywiście może się zdarzyć sytuacja, w której to koszty uzyskania przychodu będą wyższe aniżeli dochód. W takim przypadku obowiązek zapłaty podatku nie wystąpi.

Nieruchomości z lat 2007-2008 w różnych zeznaniach rocznych
Podatek należy wykazać w odpowiedniej deklaracji. Te różnią się jednak od siebie w zależności od daty nabycia (tudzież wybudowania) danej nieruchomości lub prawa majątkowego oraz rodzaju uzyskiwanych innych dochodów.

W przypadku sprzedaży nieruchomości (lub praw majątkowych) nabytych (wybudowanych) w latach 2007-2008, w zeznaniu rocznym wykazywany jest jedynie podatek z uzyskanego dochodu. To, w którym zeznaniu podatek ten zostanie wykazany, uzależnione jest od innych dochodów uzyskanych w roku sprzedaży takiej nieruchomości przez podatnika. Ustawodawca bowiem przewidział możliwość wykazania tego podatku w formularzach PIT-36, PIT-36L i PIT-38. Nie został tutaj natomiast przewidziany odrębny formularz dla wykazania jedynie podatku ze sprzedaży nieruchomości (prawa majątkowego).

Od 2009 roku PIT-39
Sytuacja wygląda zgoła inaczej, jeżeli zbywana nieruchomość (lub prawo majątkowe) została nabyta (wybudowana) po roku 2008. Jej sprzedaż winna być wykazana na formularzu oznaczonym symbolem PIT-39. Tutaj szerszy jest także zakres wykazywanych informacji. W zeznaniu znalazło się bowiem miejsce na wskazanie przychodu, kosztów uzyskania przychodu, dokonanych odpisów amortyzacyjnych, dochodu oraz podatku. Znalazło się w nim również pole na wskazanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży korzystającego ze zwolnienia z podatku (w przypadku przekazania go na cele mieszkaniowe). Warto wiedzieć, że zeznanie takie składa się także wówczas, gdy podatnik poniósł na sprzedaży nieruchomości stratę. W takim przypadku oczywiście nie występuje podatek do zapłaty.

---

Warto wiedzieć
Zeznanie roczne, w którym wykazuje podatek od sprzedaży nieruchomości, składane jest w terminie do 30 kwietnia roku podatkowego następującego po tym, w którym miało miejsce zbycie. W tym terminie należy także zapłacić podatek.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia nieruchomości (praw majątkowych), wskazane wyżej, mogą być corocznie podwyższane w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski". Podwyższenia takiego można dokonywać począwszy od roku następującego po tym, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie nieruchomości do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie.

Ustalony na sprzedaży nieruchomości (lub praw majątkowych) dochód, w postaci różnicy pomiędzy przychodami a kosztami uzyskania przychodu, jest powiększany o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od tej nieruchomości w trakcie jej posiadania.

W zeznaniu PIT-39 podatnik deklaruje także kwotę dochodu uzyskanego ze sprzedaży, którą zamierza w terminie 2 lat przekazać na własne cele mieszkaniowe, dzięki czemu korzysta on ze zwolnienia w podatku dochodowym (tzw. ulga mieszkaniowa). Jeżeli jednak w określonym czasie pieniądze na ten cel nie zostaną przeznaczone, konieczne jest złożenie korekty PIT-a oraz dopłata podatku wraz z odsetkami za zwłokę.

Podatnicy zbywający nieruchomości (prawa majątkowe) nabyte w latach 2007-2008 mają prawo do ulgi meldunkowej.

---