Sprzedaż budynku w deklaracji VAT

Przeczytaj także: Korzystne opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości?

Otóż co do zasady sprzedaż budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia w podatku VAT. Szczegóły w tym zakresie regulują art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Oczywiście niekiedy sprzedaż taka podlega też opodatkowaniu. Jest tak przede wszystkim w sytuacji, gdy sprzedaż jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (którego definicja znalazła się w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) oraz jeszcze w kilku innych wyjątkach (gdy w określonym czasie poniesiono na nieruchomość pewną wartość na jej ulepszenie). W takim przypadku sprzedaż podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku, tudzież obniżoną do wysokości 8%, gdy mamy do czynienia z budownictwem mieszkaniowym. Co ważne, wg stawki właściwej dla budynku (w tym także, gdy korzysta on ze zwolnienia) opodatkować należy także sprzedaż gruntu pod tym budynkiem znajdującego się (tudzież prawa użytkowania wieczystego gruntu).

Co się zaś tyczy sprzedaży samego gruntu, w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT ustawodawca wskazał, że z podatku tego została zwolniona dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Należy przy tym pamiętać, że zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (ustawodawca przewidział tutaj zatem szczególną formę dokumentowania sprzedaży nieruchomości). Dodatkowo podatnik powinien na potwierdzenie tej czynności wystawić także fakturę VAT, za wyjątkiem, gdy sprzedaż jest dokonywana na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej (przy czym na żądanie takiej osoby fakturę także trzeba wystawić).
Jeżeli sprzedaż taka będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT, na fakturze tej, oprócz standardowych elementów, sprzedawca powinien dodatkowo podać przepis ustawy o VAT, dzięki któremu ze zwolnienia ona korzysta (czyli art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 11a ustawy bądź art. 43 ust. 1 pkt 9 w przypadku gruntów), co wynika z §5 ust. 7 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie m.in. wystawiania faktur.

Bez względu na to, czy do sprzedaży takiej nieruchomości zastosowano stawkę zwolnioną, podstawową czy też obniżoną, należy ją wykazać w deklaracji VAT. Konieczne jest tutaj zatem określenie momentu powstania obowiązku podatkowego. Należy tego dokonać zgodnie z art. 19 ust. 10 ustawy o VAT, który to mówi, że w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wydania. Co za tym idzie, ustawodawca przewidział tutaj szczególny moment powstania obowiązku podatkowego. W pierwszej kolejności wyznacza go moment otrzymania zapłaty – w dniu jej otrzymania powstaje obowiązek podatkowy. Jeżeli jednak zapłata nie nastąpi w terminie 30 dni od wydania nieruchomości, obowiązek ten powstanie właśnie tego dnia. Warto przy tym zwrócić uwagę na regulację zawartą w art. 19 ust. 15 ustawy o VAT, która ma zastosowanie do przytoczonego wyżej ust. 10. Otóż, zgodnie z nią, jeżeli przed upływem owych 30 dni podatnik otrzyma część zapłaty, od tej części obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania tej części zapłaty.

Ustawodawca w sposób szczególny określił także termin wystawienia faktury VAT na sprzedaż nieruchomości. Zgodnie z §11 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie m.in. wystawiania faktur, fakturę dokumentującą sprzedaż nieruchomości wystawia się nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego i nie wcześniej niż 30. dnia przed powstaniem tego obowiązku (reguły są tutaj zatem takie same jak np. w przypadku usług budowlanych).

---

Przypadki szczególne
W art. 19 ust. 13 pkt 10 ustawodawca wskazał, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części wkładu budowlanego lub mieszkaniowego, nie później jednak niż z chwilą ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, lub wydania albo przeniesienia własności lokalu lub własności domów jednorodzinnych w przypadku czynności:
a) ustanowienia na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub ustanowienia na rzecz członka spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub ustanowienia na rzecz członka odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, lub przeniesienia własności lokalu w rozumieniu przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych,
b) przeniesienia na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej własności domu jednorodzinnego w rozumieniu przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych;

zaś w pkt 11, że obowiązek ten powstaje z chwilą upływu terminu płatności - z tytułu czynności wykonywanych na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, członków spółdzielni będących właścicielami lokali, osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, lub na rzecz właścicieli lokali, niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1-2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

---