Sprzedaż nieruchomości w podatku VAT

Przeczytaj także: Podatek PCC: sprzedaż prawa użytkowania wieczystego

Pamiętać należy, że aby zrezygnować ze zwolnienia z VAT w stosunku do dostawy obiektu, kwota należna z tego tytułu nie może być niższa od ceny nabycia lub kosztu wytworzenia, określonych w momencie sprzedaży tych obiektów.

Przykład
Podatnik wybudował w 2008 r. pawilon handlowy, który przeznaczył na wynajem. Odliczył podatek VAT przy budowie. W przypadku gdy podatnik wybierze zwolnienie z VAT transakcji sprzedaży, będziemy mieli do czynienia ze zmianą przeznaczenia towaru, a zatem niezbędna będzie korekta odliczonego uprzednio podatku. Ponieważ pawilon został wybudowany w 2008 r., to w przypadku sprzedaży dokonanej w roku bieżącym, korekcie podlega 6/10 odliczonego uprzednio podatku VAT. Dodatkowo dostawa nieruchomości zwolnionej z VAT obciążona jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego powyżej przykładu wynika, że wybór opcji opodatkowania dostawy budynku może być dla podatnika opłacalny w sytuacji gdy nabywca dokonuje zakupu w związku z działalnością opodatkowaną (czyli gdy może odliczyć cały podatek naliczony od nabycia), oraz gdy budynek jest w początkowej fazie okresu korekty. Wszystkie te okoliczności należy wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o zasadach dokonania transakcji sprzedaży.

3. Podstawa opodatkowania i obowiązek podatkowy
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że grunt, na którym posadowione są sprzedawane budynki lub budowle przejmuje stawkę właściwą dla samych obiektów. Zatem w sytuacji, gdy obiekt opodatkowany jest określoną stawką VAT, to stawka ta właściwa jest dla całej transakcji obejmującej zarówno sam obiekt, jak i grunt, na którym jest on posadowiony. Jeżeli natomiast obiekt objęty jest zwolnieniem, to i grunt korzysta ze zwolnienia z VAT.

Odrębnie uregulowana jest zasada opodatkowania dostaw obiektów posadowionych na gruncie objętym prawem wieczystego użytkowania. Jak stanowi § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie VAT, zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

W § 7 ust. 7 pkt 1 ww. rozporządzenia określono natomiast zasadę, w myśl której obniżoną do 8% stawkę VAT stosuje się do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo ich części, jeżeli są one opodatkowane według stawki 8%.

W praktyce zatem również w przypadku dostaw obiektów posadowionych na gruncie objętym prawem wieczystego użytkowania znajduje zastosowanie reguła, zgodnie z którą zbycie tego prawa przyjmuje stawkę VAT właściwą dla sprzedawanego obiektu.

W odniesieniu do dostawy, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania (art. 19 ust. 10 ustawy o VAT).

4. Dostawa gruntów
Wśród zwolnień zawartych w art. 43 ustawy o VAT wymieniona jest m.in. dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Zapis ten oznacza, iż dostawa terenów zabudowanych podlega opodatkowaniu. Zasadę tę potwierdza brzmienie przepisu art. 29 ust. 5, w którym ustawodawca zamieścił zastrzeżenie, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z kolei dostawa niezabudowanych terenów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej, natomiast dostawa terenów niezabudowanych i nieprzeznaczonych pod zabudowę (np. terenów rolnych lub leśnych) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dostawa terenów budowlanych i przeznaczonych pod zabudowę wymieniona jest jeszcze w jednym miejscu ustawy, a mianowicie w art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d).

Art. 113 reguluje zasady korzystania ze zwolnień podmiotowych przez tzw. drobnych przedsiębiorców, czyli przez podatników, których obroty nie przekraczają w skali roku określonej kwoty, która obecnie wynosi 150.000 zł.

Z kręgu podmiotów zwolnionych od podatku wyłączeni są jednak podatnicy, którzy dokonują dostawy niektórych towarów i usług. Wśród tych wyłączeń wymieniona jest także dostawa terenów budowlanych i przeznaczonych pod zabudowę.

Uwaga
Podatnik, który dokona dostawy terenów budowlanych nie będzie mógł korzystać ze zwolnienia podmiotowego od podatku.

W stosunku do dostaw, których przedmiotem jest grunt, ustawodawca nie określił szczególnego momentu powstania obowiązku podatkowego, co oznacza, że w sytuacji gdy przedmiotem dostawy jest grunt zabudowany - obowiązek podatkowy może zostać przesunięty nawet o 30 dni, licząc od dnia dokonania dostawy. Natomiast w przypadku gdy przedmiotem dostawy są grunty niezabudowane - obowiązek podatkowy powstaje na zasadach ogólnych, tj. z dniem wystawienia faktury, nie później niż w siódmym dniu od dnia wydania.

Przykład
Spółka Alfa w dniu 25 czerwca 2012 r. dokonała sprzedaży gruntu niezabudowanego. Faktura dokumentująca sprzedaż wystawiona została 2 lipca 2012 r. Obowiązek podatkowy w stosunku do ww. transakcji powstał w dniu wystawienia faktury, tj. w lipcu br.


Wydawnictwo Podatkowe GOFIN – wydawca czasopism, Gazety Podatkowej i serwisów internetowych dostarczających specjalistycznej wiedzy z zakresu podatków, rachunkowości, ubezpieczeń i prawa pracy.