Amortyzacja nieruchomości: stawka indywidualna

Przeczytaj także: Budynek na cudzym gruncie jako inwestycja w obcym środku trwałym?

Budynki, lokale czy budowle (nieruchomości) uznaje się za ulepszone, jeśli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie (tj. dotyczące przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji i powodujące wzrost wartości użytkowej tych nieruchomości) stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Z kolei o nieruchomościach używanych można mówić wówczas, gdy podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy. Warto nadmienić, że z perspektywy danego podatnika taki środek trwały musi być wprowadzony do ewidencji po raz pierwszy, zatem jego wcześniejsze używanie powinno dotyczyć innego podmiotu lub innego sposobu używania (np. najem, dzierżawa) przez tego podatnika. Co więcej, z podwyższonych stawek nie skorzysta podatnik, który wytworzył daną nieruchomość.

Dla nieruchomości spełniających powyższe kryteria oraz po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji środków trwałych danego podatnika można ustalić indywidualne stawki amortyzacji. Stawkę amortyzacji dla nieruchomości niemieszkalnych, dla których regularna stawka wynosi 2,5% ustala się poprzez odjęcie od 40 lat pełnej liczby lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych tego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Okres amortyzacji [w latach] = 40 lat – pełna liczba lat od oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych

Okres amortyzacji [w latach] ≥ 10 lat

Stawka amortyzacji = 100% / okres amortyzacji

Rodzaj budynków niemieszkalnych, dla których standardowa stawka amortyzacji (tj. określana przy stosowaniu metody liniowej) wynosi 2,5% został zamieszczony w załączniku nr 1 do ustawy w pozycji 01 i obejmuje:

1. Budynki niemieszkalne z grupy 10 KŚT;
2. Placówki opiekuńczo-wychowawcze, domy opieki społecznej bez opieki medycznej z rodzaju 110 KŚT.

Dla budynków (lokali) i budowli innych niż niemieszkalne, indywidualny okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat. Zasada ta nie dotyczy jednak dwóch grup nieruchomości:

1. budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 KŚT i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 KŚT, trwale związanych z gruntem,
2. kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych,

- dla których ustawodawca przewidział 3-letni okres amortyzacji w ramach „metody indywidualnej”.

Metoda indywidualna dotyczy również przyjętych do używania inwestycji w obcych środkach trwałych, w tym inwestycji w obcych budynkach, lokalach czy budowlach. W praktyce inwestycją w obcych budynkach jest często część nakładów poniesionych przez najemcę w budynku wynajmującego na aranżację danego pomieszczenia do swoich potrzeb. Okres amortyzacji dla takich inwestycji nie może być krótszy niż 10 lat.

W tym miejscu warto wspomnieć o wątpliwościach czy powyższe reguły dotyczące indywidualnych stawek amortyzacji konstytuują nową metodę amortyzacji, czy też są wyłącznie rozwinięciem metody amortyzacji liniowej. Różnica pojęciowa ma znaczenie nie tylko czysto teoretyczne. Ustawa o p.d.o.p. przewiduje bowiem, że wybraną metodę amortyzacji stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego bez możliwości jej zmiany w trakcie trwania okresu amortyzacji. Z kolei stawki amortyzacyjne mogą być zmieniane, przy zachowaniu pewnych warunków. Orzecznictwo w tym zakresie nie jest jednolite, jednak z ostrożności należałoby przyjąć, że indywidualne stawki amortyzacyjne mogą być uznane przez organy podatkowe za odrębną metodę amortyzacji podatkowej, niepodlagającą zmianie w trakcie całego okresu amortyzacji.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 15 lutego 1992 r. (Dz.U. Nr 21, poz. 86, z późn. zm.), art. 16h ust. 2, 16j