PIT: zniesienie współwłasności i sprzedaż nieruchomości

Przeczytaj także: Sprzedaż i zakup gruntu a podatek dochodowy

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawczyni posiada od 20 lat 11/20 udziałów w nieruchomości (działka gruntu). Pozostałą część posiadają trzy inne osoby (każda ma udział 3/20). W październiku 2011 r. inny ze współwłaścicieli złożył do sądu wniosek o zniesienie współwłasności tej nieruchomości. Wnioskodawczyni w tej sprawie zawnioskowała o przejęcie przez nią całości działki w zamian za spłaty pieniężne pozostałych udziałowców, określone przez sąd. Po zniesieniu współwłasności zapewne wnioskodawczyni działkę sprzeda. Zadała pytanie, czy spłaty na rzecz współwłaścicieli określone przez sąd będzie mogła zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży na potrzeby podatku dochodowego? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części lub udziałów oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Ruud Morijn - Fotolia.com

Grunt

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia części w nieruchomości stanowiącej działkę gruntu, nabytej w wyniku zniesienia współwłasności, podatnik może zaliczyć udokumentowaną kwotę faktycznej spłaty na rzecz wcześniejszych współwłaścicieli.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 195 tej ustawy, współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy (tu prawa), które stanowi przedmiot współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą, jak i stan jej majątku osobistego. (…)