Remont i modernizacja nieruchomości poza środkami trwałymi

Przeczytaj także: Budowa budynku: kiedy środek trwały?

Wprowadzony czy nie do ewidencji środków trwałych budynek jednakże często wymaga remontów czy też nakładów modernizacyjnych (a niekiedy wręcz rozbudowy) mających na celu jego lepsze dostosowanie do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. I tu się rodzi pytanie, czy w przypadku gdy nieruchomość nie została uznana za środek trwały wydatki na jej remont czy też modernizację można odnosić bezpośrednio w ciężar kosztów uzyskania przychodu? Czy w ogóle staną się one takimi kosztami?

Art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof) mówi, że amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania m.in. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) i b) updof mówią natomiast, że za koszty uzyskania przychodów nie uważa się wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie środków trwałych. Kosztem takim są jednak dokonywane odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej tych składników majątku.

Tym samym, jeżeli dana nieruchomość spełnia definicję środka trwałego, nie można wydatku związanego z jej nabyciem odnieść bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu. Kosztem są dokonywane od niej odpisy amortyzacyjne. Te nalicza się jednak jedynie od tych środków trwałych, które zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Co za tym idzie, jeżeli przedsiębiorca nie uzna wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej nieruchomości za środek trwały, wydatki poniesione na jej nabycie w zasadzie nie będą ujęte w rachunku podatkowym.

Co się natomiast tyczy wydatków na modernizację nieruchomości, art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c) updof wskazuje, że kosztem uzyskania przychodu nie są także wydatki na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiących podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Art. 22g ust. 17 updof mówi natomiast, że ulepszeniem jest przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja, jeżeli wydatki poniesione na te cele w danym roku podatkowym przekraczają 3 500 zł i powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środka trwałego do używania.

Rozliczenie takich wydatków w kosztach uzyskania przychodów następuje w drodze amortyzacji danego składnika majątku, który został ulepszony. Wydatki te zwiększają jego wartość początkową, a co za tym idzie i podstawę naliczenia amortyzacji. Nie powiększają one natomiast bezpośrednio kosztów uzyskania przychodu w dacie ich poniesienia.

Warto przy tym pamiętać, że o tym, czy dany składnik majątku jest czy też nie środkiem trwałym, nie decyduje sam fakt wprowadzenia go do ewidencji środków trwałych (obowiązek ujęcia składnika majątku w tej ewidencji wynika z art. 22d ust.2 updof), a spełnienie przesłanek określonych w art. 22a updof. Wprowadzenie danego składnika majątku do ewidencji środków trwałych umożliwia jedynie jego amortyzację (o czym mówi art. 22h updof) a nie przesądza o tym, czy ten składnik majątku jest środkiem trwałym czy też nie.

Sytuacja wygląda inaczej w przypadku remontu nieruchomości. Wydatki na ten cel bowiem bezpośrednio obciążają koszty uzyskania przychodu i to bez względu na to, czy nieruchomość wykorzystywana w firmie została uznana za jej środek trwały czy też nie. Niemniej nie można zapominać, że na podatniku spoczywa tutaj obowiązek udowodnienia, że wydatki takie są ponoszone w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, co w przypadku nieruchomości niewprowadzonych do ewidencji środków trwałych będzie niewątpliwie nieco trudniejsze, ale nie niemożliwe.