Zmiany w podatku od nieruchomości mieszkalnych - fliperzy zapłacą więcej?

Przeczytaj także: Podatek od nieruchomości 2026: koniec ulg i powrót do standardowych terminów. Co musisz wiedzieć?

Do Sejmu trafił poselski projekt ustawy przewidujący wprowadzenie podatku od wartości nieruchomości dla podatników posiadających więcej niż dwie nieruchomości mieszkalne. To kolejna odsłona debaty o opodatkowaniu rynku nieruchomości w Polsce, ale tym razem dyskusja przestaje być wyłącznie politycznym hasłem, a zaczyna przybierać bardziej konkretny wymiar legislacyjny.

- Nawet jeśli perspektywa wejścia tych przepisów w życie w obecnym kształcie nadal wydaje się odległa, sam kierunek zmian jest bardzo istotny dla rynku. To wyraźny sygnał, że wraca dyskusja o odejściu od prostego modelu opodatkowania nieruchomości podatkiem majątkowym opartym wyłącznie na metrażu – komentuje Wojciech Pławiak, partner w Kancelarii Litigato.

Wartość mieszkania zamiast metrażu – na czym polega zmiana?

Projekt zakłada odejście od obecnego systemu, w którym podatek od nieruchomości mieszkalnych liczony jest przede wszystkim od powierzchni użytkowej. W jego miejsce miałby pojawić się system bazujący na wartości nieruchomości. Nie jest to wprawdzie klasyczny podatek katastralny, gdyż nie ma mamy w Polsce odpowiedniego rejestru nieruchomości.

Dlatego podstawą opodatkowania miałaby być wartość ustalana w oparciu o powierzchnię użytkową oraz średnią cenę transakcyjną metra kwadratowego w danej gminie. Do czasu stworzenia pełnego systemu danych stosowany miałby być wskaźnik kosztu odtworzenia 1 m². W praktyce oznaczałoby to fundamentalną zmianę filozofii opodatkowania nieruchomości – z systemu względnie przewidywalnego i opartego na powierzchni na model znacznie mocniej uzależniony od lokalizacji i wartości rynkowej aktywa.

- To zmiana, która szczególnie mocno byłaby odczuwalna w największych miastach, gdzie ceny mieszkań pozostają najwyższe. Lokalizacja zaczęłaby odgrywać dużo większą rolę podatkową niż obecnie – wskazuje Pławiak.

Kto zapłaci najwięcej? Wyższe stawki dla właścicieli wielu nieruchomości

Zgodnie z projektem pierwsza i druga nieruchomość mieszkalna podatnika byłyby objęte stosunkowo niską stawką – 0,02% wartości rocznie. Znacznie większe znaczenie mają jednak propozycje dotyczące trzeciej i każdej kolejnej nieruchomości. W ich przypadku stawka miałaby wynosić 0,5% wartości rocznie, a docelowo wzrosnąć nawet do 1,5%. To właśnie ten element projektu budzi największe zainteresowanie rynku nieruchomości. Szczególnie w sektorze PRS oraz wśród deweloperów utrzymujących większe portfele niesprzedanych mieszkań.

- Dla części podmiotów podatek liczony od wartości mieszkań mógłby stać się realnym składnikiem kosztowym projektu, a nie jedynie marginalnym obciążeniem administracyjnym – podkreśla partner Litigato. Jak dodaje, w praktyce mogłoby to wpływać nie tylko na marże inwestycji, ale również na politykę sprzedażową, tempo komercjalizacji projektów czy sposób etapowania inwestycji.

Najem prywatny czy działalność gospodarcza? Pułapki interpretacyjne przepisów

Projekt pozostawia także szereg pytań interpretacyjnych, szczególnie w obszarze najmu i działalności gospodarczej. Lokale mieszkalne zajęte na działalność gospodarczą miałyby nadal podlegać klasycznemu podatkowi od nieruchomości liczonemu od metrażu, a nie podatkowi od wartości.

- To potencjalnie otwiera pole do sporów dotyczących tego, kiedy najem należy uznać za działalność gospodarczą i jak traktować różnego rodzaju modele mieszane. W praktyce podobne nieruchomości mogłyby być opodatkowane zupełnie inaczej tylko ze względu na sposób ich wykorzystania – zauważa Wojciech Pławiak.

Prowadzi to potencjalnie do rozszerzenia i tak obecnych już w praktyce sporów dotyczących kwalifikacji nieruchomości jako mieszkalnych lub służących prowadzeniu działalności gospodarczej. Projekt tych sporów w żaden sposób nie rozwiązuje – nie ma żadnej propozycji w tym obszarze.

Dlatego choć projekt nie obejmuje obecnie nieruchomości komercyjnych – takich jak biurowce, magazyny, centra handlowe czy obiekty produkcyjne – eksperci podkreślają, że rynek commercial real estate również nie powinien ignorować tej dyskusji.

- Znaczenie tego projektu wykracza poza jego literalny zakres. To kolejny dowód na to, że w Polsce wraca debata o głębszej przebudowie systemu opodatkowania nieruchomości. Dla właścicieli dużych portfeli aktywów komercyjnych to wyraźny sygnał ostrzegawczy – ocenia partner Kancelarii Litigato.

Zdaniem ekspertów już dziś warto analizować potencjalny wpływ podatku od wartości na modele biznesowe, rentowność projektów oraz strukturę portfeli nieruchomościowych. Szczególnego znaczenia nabiera analiza sposobu kwalifikacji lokali wykorzystywanych w modelach najmu oraz uwzględnianie scenariuszy podatkowych w długoterminowych kalkulacjach inwestycyjnych.

- W real estate coraz częściej przewagę zyskują ci, którzy rozumieją kierunek zmian zanim przepisy faktycznie zaczną obowiązywać. Nawet jeśli podatek katastralny pozostaje dziś projektem politycznie niepewnym, powinien już teraz znaleźć się na radarze zarządów, CFO i menedżerów podatkowych – podsumowuje Wojciech Pławiak.