Sprzedaż nieruchomości: odsetki jako koszty bezpośrednie

Przeczytaj także: Wydatki na rozpoczęcie inwestycji a koszty firmy

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

We wniosku wskazano, że spółka prowadzi działalność deweloperską na rynku mieszkaniowym, w ramach której nabywa pod budowę grunty, przygotowuje projekty budowlane, uzyskuje niezbędne pozwolenia i przeprowadza budowę obiektów budownictwa mieszkaniowego. Inwestycje te w sporej części są finansowane z zaciągniętych w tym celu kredytów i pożyczek. Część odsetek jest płacona w trakcie trwania inwestycji, a część może być płatna już po ich zakończeniu i podpisaniu aktów notarialnych przenoszących własność tych nieruchomości na nowych nabywców. Z uwagi na wielkość inwestycji oraz obecne i prognozowane tendencje na rynku nieruchomości jest bardzo możliwe, że lokale mieszkalne będą sprzedawane przez dłuższy okres czasu w związku z czym, przychody z tytułu sprzedaży tych lokali spółka może uzyskiwać w więcej niż w jednym roku podatkowym. Prowadzi ona ewidencje pozwalające na przyporządkowanie kosztów związanych z realizacją inwestycji w odpowiedniej proporcji do sprzedawanych lokali. Powstała wątpliwość, czy zapłacone odsetki od kredytów i pożyczek zaciągniętych na powyższe inwestycje mogą być zaliczone przez spółkę do kosztów w momencie uzyskania przychodu ze sprzedaży lokali w części przypadającej na określony lokal, pod warunkiem ich zapłacenia do tego czasu? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Powyższe oznacza, że wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami. Przy czym zwrot „w celu” oznacza to, że nie każdy wydatek poniesiony przez podatnika w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą podlega odliczeniu od podstawy opodatkowania, lecz tylko ten wydatek, który pozostaje w takim związku przyczynowo-skutkowym, że poniesienie go ma wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodów, albo zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów.

Reasumując, aby zaliczyć wydatek do kosztów uzyskania przychodów muszą być spełnione następujące warunki:

* został poniesiony w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
* poniesiony został w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,
* został właściwie udokumentowany,
* nie znajduje się w katalogu kosztów zawartych w art. 16 ust. 1 ww. ustawy.