Zaliczka na zakup domu lub mieszkania a stawki VAT

Zgodnie z art. 146 ust. 1 pkt 2 lit a) i b) ustawy o podatku od towarów i usług, do końca 2007 r. stawka w wysokości 7 proc. podatku VAT ma zastosowanie do robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych związanych z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą a także obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych.

Tym samym do końca tego roku sprzedaż nowych domów i mieszkań jest opodatkowana 7-proc. stawką podatku VAT. Przepis ten jednak traci swoją moc z dniem 01 stycznia 2008 r., a tym samym stawka ta powinna wzrosnąć do 22 proc. Resort finansów opracował jednak definicję budownictwa społecznego, która umożliwi w przyszłym roku stosowanie preferencyjnej stawki tego podatku. Jej zakres jest jednak mniejszy od obecnie obowiązujących przepisów. Wskazuje ona m.in. iż w jej ramach mieści się dostawa mieszkań o powierzchni użytkowej do 150 m² i budynków mieszkalnych o powierzchni użytkowej do 300 m². Przy dostawie większych domów i mieszkań powyżej tych limitów należy stosować podstawową stawkę podatku VAT.

Nasz podatnik nieruchomości te buduje w roku 2007 a odda je do użytkowania nabywcom w roku 2008. Na poczet tych nieruchomości przyszli nabywcy wpłacają mu zaliczki. Problemem jest określenie, którą stawkę podatku należy zastosować przy dostawie owych nieruchomości w tej sytuacji. Aby go rozwiązać – należy określić, kiedy powstanie tutaj obowiązek podatkowy w VAT.

Zgodnie z art. 19 ust. 10 ustawy o VAT w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, liczą od dnia wydania. W art. 19 ust. 11 ustawy natomiast wskazano, iż w przypadku otrzymania części należności (w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę) przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Zatem w przypadku naszego przedsiębiorcy, który otrzymał na poczet dostawy nieruchomości zaliczkę w wysokości 100 proc. w roku 2007 – obowiązek podatkowy w podatku VAT w całości powstaje w tym roku, a co za tym idzie – całą dostawę takiej nieruchomości należy opodatkować 7 proc. stawką podatku VAT nawet w sytuacji, gdy dostawa ta będzie miała miejsce w roku 2008.

Jeżeli natomiast część należności zostałaby uregulowana w przyszłym roku – to będą tutaj miały zastosowanie dwie stawki podatku VAT: tj. do wyżej określonych limitów należy stosować stawkę 7 proc., a powyżej tych limitów 22 proc. – oczywiście w odniesieniu tylko do tej części.