eGospodarka.pl

eGospodarka.plPodatkiPorady podatkowe › "Sprzedaż" nieruchomości po 5 latach także z podatkiem dochodowym?

"Sprzedaż" nieruchomości po 5 latach także z podatkiem dochodowym?

2017-06-20 13:54

"Sprzedaż" nieruchomości po 5 latach także z podatkiem dochodowym?

Aport nieruchomości do spółki zawsze z podatkiem dochodowym? © daizuoxin - Fotolia.com.jpg

Zbywając swój prywatny majątek fiskus często chce od niego podatek. I tak jeżeli są to ruchomości, pieniędzmi trzeba się podzielić, gdy sprzedaż ma miejsce przed upływem 6 miesięcy od ich nabycia. Jeżeli idzie o nieruchomości, termin ten wydłuża się do 5 lat. Niestety nie zawsze zbycie po tym okresie będzie wolne od podatku...
Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania, domu, gruntu, budynków gospodarczych itp.? Z reguły uzyskamy odpowiedź, że po pięciu latach płacić nic nie musimy. Czy to prawda? W zasadzie tak niemniej odpowiedź ta wymaga doprecyzowania.
Ustawa podatkowa mówi bowiem, że źródło przychodu powstaje, jeżeli zbycie (w ramach majątku prywatnego a nie firmowego) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (zarówno zabudowanych jak i niezabudowanych - czyli samych gruntów), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów - nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Regulacja ta nasuwa zatem kilka wniosków. Po pierwsze pięcioletni termin liczony jest tutaj od daty nabycia. Ta może być przy tym bardzo różna i co ważniejsze, może powstawać wiele razy, gdy nabywaliśmy udziały w danej nieruchomości w różnym czasie. Nabyć przy tym nieruchomość można odpłatnie albo nieodpłatnie. W przypadku tej pierwszej najczęściej mamy do czynienia z zakupem. Nieodpłatnie natomiast nabywamy nieruchomość z reguły w spadku czy darowiźnie. Przy spadku za datę nabycia uznaje się dzień śmierci spadkodawcy. Przy umowie darowizny - datę jej dokonania.

fot. daizuoxin - Fotolia.com.jpg

Aport nieruchomości do spółki zawsze z podatkiem dochodowym?

Aport nieruchomości w zamian za udziały w spółce jest specyficznym sposobem jej zbycia. Zapominamy że czynność taka jest opodatkowana PIT-em nawet, gdy sam aport ma miejsce po ponad 5 latach od nabycia tejże nieruchomości.


Sposób ustalenia daty nabycia nieruchomości nie zawsze jest oczywisty. Sytuacja jest prosta w przypadku zakupu czy darowizny. Komplikuje się przy sprawach spadkowych czy znoszeniu współwłasności, o czym pisaliśmy m.in. tutaj:
- Sprzedaż mieszkania po podziale majątku wspólnego w PIT,
- Sprzedaż mieszkania w spadku po mężu bez podatku dochodowego,
- Małżonek nie zapłaci podatku od sprzedaży wspólnego mieszkania

Po drugie pięcioletni okres nie liczy się tutaj od daty nabycia danej nieruchomości tylko od końca roku, w którym to nabycie miało miejsce. Jeżeli zatem dla przykładu kupiliśmy mieszkanie 5 kwietnia 2012 r., to aby nie rozliczać się z fiskusem z transakcji jej zbycia, najwcześniej możemy je sprzedać w 2018 r., a nie np. w maju 2017 r. - bo upłynęło pięć lat liczonych od daty zakupu.

Po trzecie przychód powstanie, jeżeli dojdzie do odpłatnego zbycia. Jeżeli zatem dla przykładu mieszkania nie sprzedamy, a darujemy, podatku płacić nie trzeba jak też składać zeznania podatkowego (chociaż takie działanie może skutkować powstaniem daniny u obdarowanego, niemniej nie z tytułu podatku dochodowego, a od spadków i darowizn).

Jeżeli źródło przychodu powstanie, podatek jest tutaj płacony od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania (ustalane w różny sposób w zależności od sposobu nabycia danej nieruchomości czy prawa opisanych wyżej). Stawka podatku wynosi 19%. Można przy tym skorzystać w tym zakresie także z różnego rodzaju zwolnień (nad czym jednak nie będziemy się rozwodzić).

Kiedy podatek od zbycia także po 5 latach?


Niestety nie każdy po upływie wskazanego wyżej terminu 5 lat może spać spokojnie i nie martwić się podatkiem od odpłatnego zbycia posiadanej nieruchomości czy prawa.

Nie zawsze bowiem zbywamy naszą nieruchomość za pieniądze. Może wystąpić sytuacja, w której wniesiemy ją aportem do spółki kapitałowej w zamian za jej udziały (czy akcje)
Art. 17 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że do przychodów z kapitałów pieniężnych zalicza się wartość wkładu określoną w statucie lub umowie spółki, a w razie ich braku wartość wkładu określoną w innym dokumencie o podobnym charakterze - w przypadku wniesienia do spółki albo do spółdzielni wkładu niepieniężnego. Jeżeli jednak wartość ta jest niższa od wartości rynkowej tego wkładu albo wartość wkładu nie została określona w statucie, umowie albo innym dokumencie o podobnym charakterze, za przychód uważa się wartość rynkową takiego wkładu określoną na dzień przeniesienia własności przedmiotu wkładu niepieniężnego.

Warto dodać, że przepis ten zmienił się z początkiem 2017 r. Wcześniej przychodem była nominalna wartość udziałów (akcji) w spółce albo wkładów w spółdzielni, objętych w zamian za wkład niepieniężny (co pozwalało na optymalizację podatkową w ramach tzw. agio).

Mówiąc innymi słowy, wnosząc swoją prywatną nieruchomości do spółki, uzyskujemy z tego tytułu przychód, który trzeba rozliczyć z fiskusem. Zmienia się przy tym tutaj źródło przychodów (z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw na przychody z kapitałów pieniężnych). Stawka podatku również wynosi 19% i jest liczona od uzyskanego dochodu. Jak zatem ustalić tutaj koszty podatkowe?
Uwaga!!!
W opisanych regulacjach ustawodawca nie przewidział żadnego przedziału czasowego, po upływie którego przychodu nie trzeba rozpoznać. W związku z tym przychód z kapitałów pieniężnych od wniesienia prywatnej nieruchomości do spółki aportem musimy rozliczyć nawet wówczas, gdy jesteśmy jej właścicielami dłużej niż 5 lat, o czym często zdarza nam się zapominać!

Jak ustalić tutaj koszty podatkowe? Wszystko zależy od tego, jakie jest pochodzenie wnoszonego aportu. Poniżej opiszemy jeden z możliwych przypadków: wniesienia nieruchomości stanowiącej majątek prywatny podatnika, która nigdy nie była w inny sposób (niż prywatnie) wykorzystywana.
W takiej sytuacji koszty określa się zgodnie z art. 22 ust. 1e pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Są nimi faktycznie poniesione, niezaliczone do kosztów uzyskania przychodów, wydatki na nabycie lub wytworzenie danego składnika majątku będącego przedmiotem wkładu.

Przy darowiźnie nieruchomości wnoszonej aportem zawsze podatek


Niestety wskazana regulacja mówi, że koszty mogą tutaj zostać rozpoznane jedynie w wysokości faktycznie poniesionych (i udokumentowanych) wydatków, które wcześniej w kosztach nie zostały rozliczone.

Jeżeli zatem nieruchomość kupiliśmy, kosztem będzie niewątpliwie cena zapłacona zbywcy. Zdaje się, że będzie można do nich zaliczyć także poniesione inne opłaty (np. notarialną) i podatki (PCC) związane z zakupem. Jeżeli wartość takich kosztów będzie odpowiadać uzyskanemu przychodowi, dochód, jak i podatek wyniosą 0 zł.

Nie ma natomiast mowy o tym, aby do kosztów zaliczyć oszacowaną (nawet przez rzeczoznawcę) wartość nieruchomości.

W związku z tym sprawa nie wygląda tak kolorowo, gdy wnoszoną aportem nieruchomość nabyliśmy nieodpłatnie (w drodze spadku czy darowizny). W takim bowiem przypadku kosztów w zasadzie nie rozpoznamy.
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 2 marca 2010 r. nr IPPB2/415-700/09-4/MG wyjaśnił, że „(...) w związku z objęciem udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością za wkład niepieniężny w postaci nieruchomości gruntowej nabytej przez Wnioskodawczynię na cele osobiste na podstawie umowy darowizny będzie miała obowiązek uiszczenia 19% podatku dochodowego od osób fizycznych od uzyskanego dochodu w wysokości nominalnej objętych udziałów, tj. w wysokości 738.000 zł, bez możliwości pomniejszenia tego przychodu o wartość rynkową nieruchomości z dnia jej nabycia, a więc o kwotę 738.900 zł, ponieważ wydatku takiego Wnioskodawczyni nie poniosła, bowiem nieruchomość nabyto nieodpłatnie (umowa darowizny).(...)”

Interpretacja została wprawdzie w starym stanie prawnym (co do określenia wartości przychodu z tytułu objęcia udziałów w zamian za aport) niemniej w odniesieniu do kosztów podatkowych w dalszym ciągu zachowuje swoją aktualność.

Zobacz także


Oceń

0 0

Podziel się

Poleć na Wykopie Poleć w Google+

Poleć artykuł znajomemu Wydrukuj

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (1)

  • olcia3007 / 2018-01-25 17:37:35

    Sprzedając mieszkanie i nieruchmośc faktycznie trzeba byc ostrożnym. Ja jednak gdybym miała swoje mieszkanie, napewno bym go nie sprzedała a wynajeła. My z mezem akurat chcemy zmienic nasze mieszkanie na cos wieksza i chyba damy ogłoszenie na odwlasciciela.pl Dzięki masowemu dodawaniu ogłoszeń można sprzedać nieruchomość nawet w miesiąc. Jednocześnie będziesz wygodnie zarządzać swoją ofertą z jednego miejsca. Dla mnie brzmi to bardzo rozsądnie, a zależy nam na czasie. odpowiedz ] [ cytuj ]

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo:

Ok, rozumiem Strona wykorzystuje pliki cookies w celu prawidłowego jej działania oraz korzystania z narzędzi analitycznych, reklamowych, marketingowych i społecznościowych. Szczegóły znajdują się w Polityce Prywatności. Dalsze korzystanie ze strony oznacza, że zgadzasz się na ich użycie. Jeśli nie chcesz, aby pliki cookies były zapisywane w pamięci Twojego urządzenia, możesz to zmienić za pomocą ustawień przeglądarki.