Znowelizowany art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przewiduje ogólne zwolnienie dla dostaw budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy:

• Dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
• Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie zmianie uległa także definicja pierwszego zasiedlenia (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT). Termin ten – w brzmieniu nadanym przez ustawę nowelizującą oznacza oddanie do użytkowania (w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej). Jak można zauważyć, definicja ta nie ogranicza pierwszego zasiedlenia wyłącznie do budynków o charakterze mieszkalnym, ale obejmuje wszystkie budynki, budowle oraz ich części.

Natomiast wprowadzony do art. 43 ust. 1 pkt 10a stanowi realizację zwolnienia określonego na podstawie art. 136 lit. b Dyrektywy. Przewiduje on bowiem zwolnienie od VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części, które nie zostały objęte zakresem zwolnienia omówionego wcześniej. Warunkiem jest jednak to:

• Żeby przy ich nabyciu nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia VAT naliczonego.
• Żeby podatnik dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych budynków, budowli lub ich części w stosunku, do których miał prawo od odliczenia podatku naliczonego (a jeżeli już wydatki takie ponosił, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów). Warunku tego nie stosuje się jednak w sytuacji, jeżeli obiekty w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych, przez co najmniej 5 lat.

Wprowadzając te zmiany ustawodawca zdecydował się także na implementację przewidzianej w Dyrektywie opcji opodatkowania dla transakcji dostawy nieruchomości zwolnionych na podstawie pierwszego z omawianych powyżej zwolnień. Omawiana opcja nie ma zastosowania w odniesieniu do dostaw objętych drugim zwolnieniem, tj. dostaw budynków, budowli lub ich części w sytuacji, gdy nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia VAT.
Zgodnie z dodanymi do art. 43 ust. 10 i 11 mona także zrezygnować ze zwolnienia przedmiotowego od VAT i wybrać opodatkowanie takiej dostawy, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki, a mianowicie:

• Zarówno sprzedawca, jak i nabywca są czynnymi podatnikami VAT.
• Złożą oni (przed dokonaniem dostawy nieruchomości) naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy zgodne oświadczenie, że wybierają opcję opodatkowania dostawy nieruchomości (takie oświadczenie powinno również zawierać określone dane dostawcy i nabywcy, planowaną datę zawarcia umowy dostawy oraz adres nieruchomości będącej przedmiotem dostawy).

Jak więc można zauważyć, w konsekwencji omawianej zmiany podatnicy uzyskali możliwość wyboru odpowiedniego zaklasyfikowania dostawy nieruchomości pod kątem VAT, co może stanowić dobre narzędzie planowania podatkowego.


Poradnik „VAT w praktyce” to serwis informacyjny, w którym zawsze znajdziesz aktualne informacje, porady.