Sprzedaż nieruchomości w podatku VAT

Przeczytaj także: Podatek PCC: sprzedaż prawa użytkowania wieczystego

1. Dostawa budynków i lokali
Sprzedaż obiektów budowlanych lub ich części (za wyjątkiem obiektów budownictwa mieszkaniowego i lokali mieszkalnych) zasadniczo podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej. Pamiętać należy, że w skład podstawy opodatkowania sprzedawanego obiektu budowlanego lub jego części wchodzi również wartość gruntu.

W stosunku do budynków, budowli lub ich części w szczególnych przypadkach może mieć również zastosowanie zwolnienie od podatku, o czym będzie mowa w dalszej części opracowania.

Obiekty i lokale mieszczące się w definicji budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całości opodatkowane są według stawki obniżonej do 8%.

W przypadku dostaw budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz lokali mieszkalnych o powierzchni przekraczającej limity określone w art. 41 ust. 12b, stawkę 8% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

2. Zwolnienie z VAT dostawy używanego obiektu budowlanego
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części, upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Przez pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu ustawy o VAT należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu, lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powołanych przepisów wynika zatem, że zwolnienie dotyczy obecnie wszystkich obiektów - nie tylko obiektów budownictwa mieszkaniowego. O ile jednak w odniesieniu do ruchomych towarów używanych warunkiem dla zastosowania zwolnienia jest brak prawa do odliczenia podatku naliczonego w chwili nabycia, to warunku takiego nie ma w stosunku do używanych nieruchomości, jeżeli ich dostawa dokonywana jest po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Przykład
Podatnik wybudował w 2006 r. budynek magazynowy na potrzeby prowadzonej działalności. Odliczał VAT przy budowie. Budynek ten nie był jednak nigdy wykorzystywany przez podatnika na potrzeby prowadzonej działalności. W takim przypadku sprzedaż budynku nie może korzystać ze zwolnienia z VAT, bowiem nie doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu ustawy o VAT.

Przykład
Podatnik wybudował w 2005 r. budynek, odliczając podatek VAT przy jego budowie (budynek miał być przeznaczony na potrzeby prowadzonej działalności opodatkowanej). W 2009 r. podpisał umowę, na podstawie której wydzierżawił budynek spółce jawnej. W tym przypadku pierwszym zasiedleniem było wydanie budynku do używania w ramach dzierżawy, zatem obecnie sprzedaż takiego budynku korzystać może ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ustawodawca wymienia również inne przypadki, w których możliwe jest zwolnienie z opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej i to przed upływem dwóch lat od ich zasiedlenia. Art. 43 ust. 1 pkt 10a stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Podatnicy, którzy dokonują sprzedaży używanej nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10-11, mają w pewnym zakresie możliwość wyboru: czy opodatkować sprzedawaną nieruchomość, czy też nie.

Uwaga
Podatnik może odstąpić od zastosowania przysługującego mu zwolnienia od podatku w stosunku do dostawy budynku, budowli lub ich części gdy sprzedaż ta będzie dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia i wybrać ich opodatkowanie, pod warunkiem, że zarówno dokonujący dostawy, jak i nabywca obiektu będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą przed dokonaniem transakcji naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy oświadczenie, że wybierają jej opodatkowanie.

Oświadczenie to musi zawierać imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy i nabywcy, planowaną datę zawarcia umowy dostawy obiektu oraz jego adres.