Pierwsze zasiedlenie jako przesłanka zwolnienia z VAT

Przeczytaj także: Pierwsze zasiedlenie a zakup nieruchomości od Kowalskiego

W celu ustalenia czy transakcja, której przedmiotem jest nieruchomość budynkowa będzie zwolniona z VAT czy też nie, konieczne jest odniesienie się do pojęcia „pierwszego zasiedlenia”, którego legalna definicja zawarta została w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Zgodnie z nim, pierwsze zasiedlenie rozumieć należy jako oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu lub
• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W ramach ciekawostki warto przypomnieć, że przywołana definicja pierwszego zasiedlenia zmieniona została nowelizacją ustawy o VAT z 2019 r., która uchwalona została jako konsekwencja wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 16.11.2017 r. wydanego w sprawie C-308/16 stwierdzającego o niezgodności polskiej definicji z przepisami unijnymi. Doszło wówczas do rozszerzenia omawianego pojęcia i objęcia jego znaczeniem również oddania do użytkowania w ramach czynności innych niż podlegających opodatkowaniu oraz rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne.

PRZYKŁAD
W styczniu 2018 r. Spółka wybudowała magazyn i od razu rozpoczęła jego użytkowanie w swojej działalności. Spółka zadecydowała w marcu 2020 r. o sprzedaży magazynu.

Spółka może skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Rozpoczęcie użytkowania magazynu na potrzeby własne stanowiło jego pierwsze zasiedlenie – od którego upłynęły ponad 2 lata.

Z pierwszym zasiedleniem mamy do czynienie zarówno przy oddaniu nieruchomości budynkowej do użytkowania bezpośrednio po jej wybudowaniu jak i każdorazowo po jej ulepszeniu, pod warunkiem, że poniesione w związku z nim wydatki stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości. Powstaje pytanie, kiedy tak właściwie dochodzi to owego ulepszenia. Termin ten odwołuje do przepisów ustawy o podatku dochodowym, która z kolei mówi o powiększeniu wartości środków trwałych o kwoty poniesione na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację, a także te poniesione na nabycie części składowych lub peryferyjnych. Mowa zatem nie o standardowym remoncie, w ramach którego dochodzi do zmiany koloru ścian czy wymiany zużytych elementów: okien, drzwi czy instalacji.

PRZYKŁAD
Spółka nabyła nieruchomośćw kwietniu 2017 r. Rok później budynek przeszedł rekonstrukcję, która zakończyła się w listopadzie 2018 r. Poczynione nakłady przekroczyły ustawowy próg 30% początkowej wartości nieruchomości. W grudniu 2020 r. Spółka sprzedała budynek.

Spółka będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Poczynione przez nią ulepszenia mieszczą się wprawdzie w definicji pierwszego zasiedlenia, niemniej jednak doszło do niego ponad 2 lata przed sprzedażą.

Na koniec warto jeszcze wspomnieć, że przedmiotowe zwolnienie ma charakter fakultatywny. Jeżeli strony transakcji są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi oraz przed datą dokonania dostawy złożą właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie woli, mogą zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować transakcję na zasadach ogólnych (art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).