Art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje, że podatnikami są osoby prawne , jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza natomiast obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe zatem wskazuje, że wynajem prywatnego lokalu, jeżeli jest przeprowadzany w sposób ciągły lub okoliczności wskazują na zamiar wykonywania tej czynności w sposób częstotliwy, jest traktowany jako działalność gospodarcza w myśl ustawy o VAT. Czy jednak przedsiębiorcy trudniącemu się dodatkowo prywatnym najmem własnych lokali przysługuje z tego tytułu zwolnienie podmiotowe z podatku VAT?

Odpowiedź na to pytanie uzależniona jest od tego, czy obecnie jest on już czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Warto podkreślić bowiem, że w przypadku prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej na własny rachunek oraz prywatnego najmu, mamy do czynienia z jednym podatnikiem w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

To oznacza, że w sytuacji, gdy nasz przedsiębiorca jest czynnym podatnikiem VAT, będzie nim także w zakresie prywatnego najmu lokali. Zgodnie z przepisami nie można bowiem być opodatkowanym podatkiem VAT z prowadzonej działalności i korzystać ze zwolnienia przedmiotowego w zakresie najmu. Ustawodawca przewidział tylko jedną możliwość, kiedy podatnik może być zarówno czynnym jak i zwolnionym podatnikiem VAT. Dotyczy ona rolników ryczałtowych prowadzących jednocześnie inną działalność gospodarczą.

Jeżeli natomiast przedsiębiorca korzysta ze zwolnienia w tym podatku, to przy ustalaniu limitu zwolnienia bierze pod uwagę zarówno obroty uzyskane z prowadzonej działalności gospodarczej jak i prywatnego najmu.

Przypomnijmy, że ze zwolnienia mogą skorzystać ci podatnicy, których sprzedaż opodatkowana nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym kwoty 50 000 zł (przy czym limit ten obowiązuje od 2008 r., do końca 2007 r. była to równowartość 10 000 euro). Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie działalności gospodarczej w trakcie roku, limit ten liczy się proporcjonalnie w stosunku do okresu prowadzonej sprzedaży. Do limitu tego nie wlicza się sprzedaży towarów i usług zwolnionych z podatku VAT oraz sprzedaży środków trwałych.

Pamiętać przy tym należy, iż prywatny najem nie zawsze jest opodatkowany VAT-em. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy, zwolnione z tego podatku są usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem najmu lokalu w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.

Reasumując powyższe, w sytuacji gdy przedsiębiorca jest opodatkowany podatkiem VAT, odprowadza go także od prywatnego najmu lokali (o ile czynności te nie są zwolnione z tego podatku). Jeżeli natomiast korzysta ze zwolnienia podmiotowego, do określenia wysokości limitu tego zwolnienia bierze pod uwagę przychody z opodatkowanej sprzedaży towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jak i przychody z opodatkowanego najmu lokali. Przedstawmy to na przykładach:

Przykład 1

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą, w której korzysta ze zwolnienia podmiotowego w podatku VAT. Załóżmy, że jego miesięczny obrót ze sprzedaży opodatkowanej wynosi każdorazowo 4 000 zł. Od marca 2008 r. postanowił także wynająć prywatny lokal mieszkalny na cele mieszkalne (za 700 zł miesięcznie) oraz lokal użytkowy (za 1 500 zł miesięcznie). Kiedy utraci on prawo do zwolnienia podmiotowego?

Przy ustalaniu limitu zwolnienia nasz przedsiębiorca nie bierze pod uwagę przychodu uzyskanego z tytułu najmu lokalu mieszkalnego (czyli 700 zł każdego miesiąca). Uwzględnia natomiast najem lokalu użytkowego (czyli 1 500 zł miesięcznie).

W takiej sytuacji utraci on prawo do zwolnienia podmiotowego w październiku 2008 r. Osiągnie on bowiem w tym miesiącu przychód brany pod uwagę przy ustalaniu limitu zwolnienia w wysokości 52 000 zł. (40 000 zł z prowadzonej działalności oraz 12 000 z tytułu prywatnego najmu lokalu użytkowego). Nadwyżkę ponad limit (czyli 2 000 zł) będzie musiał opodatkować.

Przykład 2

Przedsiębiorca jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Od marca 2008 r. postanowił także wynająć prywatny lokal mieszkalny na cele mieszkalne (za 700 zł miesięcznie) oraz lokal użytkowy (za 1 500 zł miesięcznie).

Wynajem lokalu użytkowego musi od samego początku opodatkować podatkiem VAT. Wynajem mieszkania korzysta natomiast ze zwolnienia w tym podatku.