Zaliczka na poczet najmu bez obowiązku podatkowego VAT

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania pozbawia zwolnienia podmiotowego z VAT?

Jeśli usługodawca nie wystawi faktury w obowiązującym terminie lub nie wystawi jej wcale, obowiązek podatkowy powstaje z dniem terminu płatności. Co istotne, jak wynika z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed wykonaniem usługi najmu, podatnik otrzymana całość lub część zapłaty, nie jest zobowiązany do rozpoznania obowiązku podatkowego z tytułu otrzymanej zaliczki.

Zaliczka z terminem płatności

Szczególne wątpliwości w praktyce budzą przypadki, gdy najemca zgodnie z umową zobowiązany jest do zapłaty zaliczki w określonym terminie. W takich sytuacjach można spotkać się ze stanowiskiem, że ustalenie w umowie najmu terminu zapłaty zaliczki stanowi de facto ustalenie terminu płatności czynszu najmy i tym samym skutkuje koniecznością wystawienia faktury i rozpoznania obowiązku podatkowego.

Zaprezentowany pogląd wydaje się być nieuzasadniony. Zauważmy bowiem, iż przepis art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, dotyczący opodatkowania zaliczek wprost wskazuje, że nie ma on zastosowania do czynności, w których obowiązek podatkowy powstaje na zasadach szczególnych, określonych w art. 19a ust. 5 pkt 4.

NSA rozstrzyga spór

Wydaje się, iż powyższe wątpliwości zostały ostatecznie rozstrzygnięte przez Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z 3 sierpnia 2018 r., sygn. I FSK 1842/16 wskazał, że: „Jeżeli zgodnie z przepisami obowiązek podatkowy powstaje w chwili wystawienia faktury, a podatnik nie musi dokumentować fakturą otrzymania części zapłaty przed wykonaniem usługi najmu, to obowiązek podatkowy nie powstaje.”

Sprawa dotyczyła Spółki będącej właścicielem centrum handlowego. Spółka w listopadzie 2015 r. podpisała umowę z przyszłym najemcą. Zgodnie z umową budynek miał zostać udostępniony najemcy do 30 czerwca 2016 r. Strony ustaliły, iż najemca ma płacić czynsz z góry, do 10 dnia każdego miesiąca. W listopadzie 2015 r. najemca wpłacił wynajmującemu zaliczkę na poczet czynszu. Termin płatności zaliczki został wskazany w umowie. Ustalono, że wskazana zaliczka ma zostać rozliczona proporcjonalnie na poczet czynszu w początkowych i końcowych okresach umowy najmu.

Spółka wystąpiła z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie powstania obowiązku podatkowego w przypadku otrzymania ww. zaliczki na poczet usługi najmu. W ocenie wynajmującego, otrzymanie zaliczki nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego na gruncie podatku VAT. Ponadto Spółka nie będzie zobowiązana do wystawienia faktury zaliczkowej.

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach nie zgodził się ze stanowiskiem podatnika, uznając że ustalenie w umowie najmu terminu zapłaty zaliczki stanowi ustalenie terminu płatności czynszu najmu w rozumieniu art. 19a ust. 7 ustawy o VAT. Powyższe skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego i koniecznością wystawienia faktury. Interpretacja została przez Spółkę zaskarżona.

WSA w Krakowie uchylił interpretację. Sprawa następnie trafiła przed NSA, który podzielił stanowisko Spółki i oddalił skargę kasacyjną organu interpretacyjnego. NSA podkreślił, że przepisy ustawy o VAT nie przewidują obowiązku wystawienia faktury dokumentującej otrzymanie zaliczki na poczet usługi najmu. NSA uznał, że skoro obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, a podatnik nie ma obowiązku wystawienia faktury, to obowiązek podatkowy nie powstaje.