Prywatny najem nieruchomości w podatku VAT

Przeczytaj także: Podatek VAT od najmu lokalu: istotna zapłata

Dla celów podatku od towarów i usług odpłatne udostępnianie prywatnych nieruchomości (np. mieszkania, biura, warsztatu) postrzegane jest generalnie za działalność gospodarczą, a zatem podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Wynajmujący prywatną nieruchomość będzie w rozumieniu ustawy o VAT przedsiębiorcą, o ile najem będzie prowadzony w sposób ciągły oraz dla celów zarobkowych. Nie ma znaczenia fakt, czy najem prowadzony będzie w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Warto pamiętać, iż inaczej niż w przepisach VAT-owskich, w ustawie o PIT przychody z tytułu najmu prywatnego nie są kwalifikowane jako przychody z działalności gospodarczej.

Podatek od czynszu
Podstawę opodatkowania podatkiem VAT w przypadku odpłatnego udostępniania prywatnych nieruchomości stanowi kwota należna za najem, pomniejszona o kwotę podatku. Do należnej kwoty fiskus zalicza także wartość wydatków poniesionych na opłatę mediów (prądu, wody, gazu). Obowiązek podatkowy z tytułu uzyskiwania obrotów z najmu powstaje z chwilą otrzymania całości lub części czynszu, nie później jednak niż z upływem terminu płatności widniejącego w umowie lub na fakturze.

Bez VAT-u
Nie każdy najem prywatny będzie jednak rodził obowiązek podatkowy na gruncie VAT-u, gdyż nie każdy zakwalifikowany jako podatnik VAT wynajmujący będzie musiał ten podatek naliczać i odprowadzać. Ustawodawca przewiduje bowiem dwa przywileje. Po pierwsze zwolnienie z podatku VAT przysługiwać będzie temu podatnikowi, który wynajmuje lub wydzierżawia nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na własny rachunek i wykorzystuje je wyłącznie w celach mieszkaniowych. Nie dotyczy ono zatem wynajmu takich powierzchni jak lokal użytkowy czy warsztat.

Drugie zwolnienie ma charakter podmiotowy i dostępne jest dla przedsiębiorców, których wartość zrealizowanej sprzedaży w roku ubiegłym nie przekroczyła 150 000 zł (nie wliczając w to kwoty podatku), a jeżeli przedsiębiorca rozpoczął wykonywanie czynności opodatkowanych w trakcie roku granicę tę liczy się proporcjonalnie do okresu prowadzonej działalności w roku podatkowym.

W obydwu przypadkach, choć wynajmujący będzie podatnikiem VAT, nie będzie rozliczał tego podatku. Co oznacza jednocześnie także brak prawa do odliczenia VAT-u z faktur związanych z zakupami.


Katarzyna Miazek, Adam Bujalski