ETS: sprzedaż prywatnych działek a podatek VAT

Przeczytaj także: Sprzedaż działek budowlanych z VAT-em?

Powstaje zatem pytanie, czy jeśli rolnik "jednorazowo" sprzedaje działki wydzielone z gruntu rolnego przekształconego na budowlany - mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, uzasadniającą objęcie tej dostawy podatkiem od towarów i usług? W obydwu rozpatrywanych przypadkach fiskus uznał, że transakcje sprzedaży powinny być opodatkowane VAT (na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), przy czym w drugim ww. przypadku było to uzasadnione tym bardziej, że małżonkowie w związku z prowadzoną działalnością rolniczą zarejestrowali się jako podatnicy VAT. Natomiast polski sąd, do którego ostatecznie trafiły omawiane sprawy, miał w tej kwestii wątpliwości. W związku z tym skierował pytania prejudycjalne do ETS.

Według Trybunału, który wydał przedmiotowy wyrok w tej kwestii, sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mają charakteru decydującego, czy taka sprzedaż podlega VAT. Jak orzekł Trybunał w komentowanym orzeczeniu, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia pomiędzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podkreślił przy tym, że dużych transakcji sprzedaży można również dokonywać jako czynności osobistych.

Podobnie nie jest sama w sobie decydująca okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Nie ma takiego znaczenia również długość okresu, w którym te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej natomiast będzie w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Nie należą one do zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym takiej dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jeśli osoba prywatna w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje tego rodzaju aktywne działania, to należy ją uznać za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika VAT. W wyroku zaznaczono przy tym, że okoliczność, że osoba sprzedająca działki jest rolnikiem ryczałtowym, nie ma znaczenia pod kątem ustalenia, czy ich dostawa podlega VAT.

Chociaż omawiany wyrok wyjaśnia wiele kwestii istotnych pod kątem opodatkowania VAT sprzedaży przez osoby fizyczne prywatnych działek budowlanych, to jednak nie rozwiewa całkowicie wątpliwości związanych ze stosowaniem w odniesieniu do takiej dostawy krajowych przepisów o VAT. Wskazując, że dostawa gruntu przeznaczonego pod zabudowę podlega VAT, jeśli rząd polski wprowadził do polskiej ustawy o VAT regulacje pozwalające na uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą podlegającą VAT - ETS nie rozstrzygnął w orzeczeniu, czy Polska faktycznie dokonała implementacji tych regulacji do krajowego porządku prawnego.

Trybunał poprzestał jedynie na stwierdzeniu, że ustalenia w tym zakresie należą do sądu polskiego. Ponadto, otwartą sprawą jest ustalenie, kiedy mamy do czynienia ze zwykłym zarządem majątkiem prywatnym, a kiedy z czynnościami, które go przekraczają. Biorąc pod uwagę rolę orzecznictwa sądów administracyjnych w tym zakresie należy stwierdzić, że na pełną ocenę wspomnianego wyroku pod kątem stosowania krajowych przepisów trzeba będzie jeszcze poczekać.

Podstawa prawna:

• art. 15 ust. 1 i 2, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.);
• wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

W czasopiśmie „Serwis Podatkowy VAT” omawiamy planowane zmiany w VAT oraz ich konsekwencje dla Twojej firmy, podajemy również rozwiązania konkretnych problemów polskich księgowych.