eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.pl › Podatki › Interpretacje i wyjaśnienia › Amortyzacja nieruchomości gdy brak najmu

Amortyzacja nieruchomości gdy brak najmu

2013-08-26 12:29

Przeczytaj także: Przebudowa i sprzedaż nieruchomości wspólników spółki cywilnej


Użyte w tym przepisie terminy: „wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą”, „oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy” odnoszą się do dnia lub momentu, kiedy coś już się stało. Zatem, dotyczą sytuacji, gdy składnik majątku zaczął być używany, tj. wykorzystywany do celów działalności gospodarczej lub wynajęty. Zatem sam fakt wejścia w posiadanie składnika majątku, czy wprowadzenia go do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie oznacza że środek trwały zaczął być wykorzystywany w działalności gospodarczej. Składniki majątku niespełniające ostatniego z wyżej warunków, tj. nabyte lub wprowadzone do firmy podatnika, ale przez niego nieużywane do celów działalności gospodarczej, lub niewynajęte, nie stanowią środka trwałego w rozumieniu art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie podlegają więc amortyzacji.

Zgodnie z art. 22c pkt 2 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Według art. 22d ust. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Przepis art. 22n ust. 3 ww. ustawy stanowi, że nie podlegają objęciu ewidencją budynki mieszkalne, lokale mieszkalne i własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, których wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10.

W myśl art. 22f ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość obejmującą likwidację majątku nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Stosownie do art. 22f ust. 3 powyższej ustawy, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się zgodnie z art. 22h-22m, gdy wartość początkowa środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej w dniu przyjęcia do używania jest wyższa niż 3.500 zł. W przypadku gdy wartość początkowa jest równa lub niższa niż 3.500 zł, podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22d ust. 1, mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 22h-22m albo jednorazowo - w miesiącu oddania do używania tego środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, albo w miesiącu następnym.

Przepis art. 22h ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów;

W świetle powyższych przepisów nie jest możliwe amortyzowanie składnika majątku niespełniającego warunków określonych przez przepis art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i ujmowanie w kosztach uzyskania przychodów naliczonych od niego odpisów amortyzacyjnych. (…)

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy prawa uznać należy, że w sytuacji, gdy nabyte dla celów działalności gospodarczej lub wprowadzone do firmy lokale mieszkalne i użytkowe stanowiące własność Wnioskodawcy nie zostały wynajęte, to brak jest podstaw prawnych do rozpoczęcia ich amortyzacji. Nie można bowiem wtedy przyjąć, że są one wykorzystywane do celów działalności gospodarczej. Dopiero po spełnieniu tej przesłanki, wskazanej w art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, możliwe będzie amortyzowanie tych składników majątku i ujmowanie naliczanych odpisów amortyzacyjnych w kosztach uzyskania przychodu.

Natomiast, jeżeli Wnioskodawca w istocie czynił starania dla pozyskania najemców, to do kosztów uzyskania przychodów z najmu, na podstawie art. 22 ust. 1 powołanej wyżej ustawy, jako wydatki ponoszone w celu uzyskania przychodów, zaliczyć może wydatki ponoszone w celu utrzymania (zabezpieczenia) lokali mieszkalnych i użytkowych w trakcie czasowego braku najemcy, których wysokość nie jest uzależniona od faktu ich wynajmowania. Możliwe jest bowiem w tym przypadku przyjęcie, że poniesione one zostały w celu uzyskania przychodów. Do takich wydatków można zaliczyć koszty czynszów, mediów (tak zwane koszty stałe) wody, energii cieplnej i energii elektrycznej, które nie są uzależnione od wielkości zużycia oraz podatek od nieruchomości, czyli opłaty eksploatacyjne. Są to tzw. koszty pośrednie, których nie można w sposób bezpośredni przypisać do konkretnego przychodu. A zatem, jeśli Wnioskodawca ewidencjonuje koszty uzyskania przychodów wg zasady opisanej powyżej, w myśl art. 22 ust. 5c należy je rozliczać proporcjonalnie do długości okresu którego dotyczą.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ lub może mieć wpływ na wysokość osiągniętych przychodów lub służy zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Jeżeli organy podatkowe w ewentualnym, możliwym, przyszłym postępowaniu podatkowym (dotyczącym określenia wysokości zobowiązania podatkowego) ustalą i ocenią, że w okresie którego dotyczył wniosek nie istniało źródło przychodów, bądź że wydatki o których mowa nie mają związku z tym źródłem, to Wnioskodawca nie będzie mógł ze skutkiem prawnym powołać się na interpretację indywidualną którą uzyskał.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów
Przeczytaj także: Sądy bronią amortyzacji w spółkach nieruchomościowych Sądy bronią amortyzacji w spółkach nieruchomościowych

poprzednia  

1 2

oprac. : Ministerstwo Finansów

Więcej na ten temat: środki trwałe, amortyzacja środków trwałych, stawki amortyzacji, preferencyjna metoda amortyzacji, amortyzacja nieruchomości, koszty podatkowe, koszty uzyskania przychodu, koszty uzyskania przychodów, podatek od firmy

Następny artykuł

Odliczenie VAT ze skanu faktury w PDF lub faksu?

Odliczenie VAT ze skanu faktury w PDF lub faksu?

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Najnowsze w dziale Podatki

Polecamy

Artykuły promowane

newsletter rss rss Podatki

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Najpopularniejsze galerie

Najnowsze w serwisie

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: