Optymalizacja opodatkowania nieruchomości gruntowobudynkowej

Przeczytaj także: Podatek u źródła 2023 (WHT): jakie warunki należy spełnić, aby skorzystać ze zwolnień, zwrotów i innych preferencji podatkowych?

Otóż dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 (tj. związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą), wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

Założenia:
• wartość początkowa z ewidencji środków trwałych: 1 500 000 zł,
• dokonane odpisy amortyzacyjne za 5 ostatnich lat pominięto w niniejszej analizie ze względu na ich znikomą wartość (5% roczna stopa amortyzacji)
• łączna wartość sprzedażna: 3 000 000 zł

Wyliczenia:
Podstawa opodatkowania: dochód = 3 000 000 zł – 1 500 000 zł = 1 500 0000 zł
Przy założeniu, że sprzedaży działki z hotelem dokonuje spółka jawna dwóch wspólników – osób fizycznych z udziałami po 50% to każdy ma dochód ze zbycia w wysokości 7 50 000 zł,
Podatek dochodowy PIT od wspólników od dochodu z transakcji w wariancie I jest opodatkowany według zasad ogólnych czyli 19 (30,40) % PIT x 1 500 0000 zł
PIT ze skali podatkowej to: 6 504,48 zł PIT od dochodu 37 024 zł + 17 611,68 zł PIT od dochodu między 37 024 zł a 74 048 zł + 40% PIT od dochodu ponad 74 048 zł.

Całkowity PIT od dochodu ze zbycia u każdego z nich wyniesie wtedy:
6 504,48 zł + 17 611,68 zł + 40% x (750 000 zł – 74 048 zł) =
6 504,48 zł + 17 611,68 zł +40% x 675 952 zł =
6 504,48 zł + 17 611,68 zł +270 381 zł = 294 497,20 zł

PIT od całej transakcji wyniesie wtedy 294 497,20 zł x 2 = 588 994,40 zł

Uwaga!
Wiadomo, że PIT będzie wyższy, bo zbycie środków w ramach działalności łączy się u każdego ze wspólników z pozostałymi dochodami z tej działalności gospodarczej z danego roku podatkowego!

ryzyko podatkowe: 19%(30,40%) x 1 500 000 zł = co najmniej 588 994,40 zł PIT od transakcji

Wariant 2. Jeśli udałoby się udowodnić, że zbycie nieruchomości gruntowo-budynkowej czyli działki z hotelem jest przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości niezwiązanym z prowadzoną działalnością gospodarczą, a podatnik nie złoży oświadczenia o przeznaczeniu przychodu ze zbycia na własne cele mieszkaniowe, to jest ono opodatkowane jako wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia na zasadach ogólnych (z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT), który nie łączy się z przychodami z innych źródeł, a podatek PIT ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu i płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia, zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.)

ryzyko podatkowe: 10% x 3 000 000 zł = 300 000 zł PIT od transakcji