Sprzedaż nieruchomości: zaliczka a podatek dochodowy

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości: zaliczka bez podatku dochodowego

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W zapytaniu podatnik wyjaśnił, iż październiku 2004 r. nabył nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym. W październiku 2007 r. natomiast zawarł przedwstępną umowę sprzedaży tej nieruchomości. Zgodnie z jej postanowieniami, strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do końca grudnia 2010 r. Dla zabezpieczenia interesu stron w umowie przedwstępnej zostały zawarte postanowienia zobowiązujące przyszłych kupujących do zapłaty części ceny sprzedaży przed zawarciem umowy przyrzeczonej. W związku z tym podatnik zadał pytanie, czy tak otrzymane zaliczki na poczet przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości stanowią przychód podatkowy w dacie ich otrzymania? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. Nr 14, poz.176 ze zm.), do źródeł przychodów zalicza się odpłatne zbycie:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d. innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W cytowanym przepisie użyto wyrażenia „zbycie”, zatem aby powstał obowiązek podatkowy z tego tytułu, musi nastąpić sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.
Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, t. j. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny.

Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku, przedpłaty) określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, która – zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego – powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W umowie przedwstępnej jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, którą Kodeks cywilny w art. 389 określa mianem umowy przyrzeczonej.

Zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości w określonym terminie.

Obowiązek podatkowy powstanie dopiero w momencie zawarcia – w wykonaniu umowy przedwstępnej - umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości, jeżeli nie upłynęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze. zm.), w brzmieniu obowiązującym w 2007 r., przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Reasumując, otrzymany zadatek na poczet przyszłego zbycia nieruchomości nie wywołuje skutków podatkowych, o ile dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej i zadatek wynikający z umowy przedwstępnej będzie zawierał się w cenie sprzedaży.

Obowiązek podatkowy powstanie z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę, a nie w momencie faktycznego przekazania środków pieniężnych w postaci zadatku i kwot miesięcznych przez nabywcę sprzedającemu. W takim przypadku zadatek w razie wykonania umowy przyrzeczonej zostaje zaliczony na poczet ceny sprzedaży nieruchomości i tym samym staje się częścią przychodu osiągniętego z tego tytułu.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów