Pół roku po zmianach w podatku od nieruchomości: chaos, ryzyko, ale i szansa na oszczędności

Przeczytaj także: Podatek od nieruchomości 2026: koniec ulg i powrót do standardowych terminów. Co musisz wiedzieć?

Od 1 stycznia 2025 r. obowiązują znowelizowane przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, wprowadzające autonomiczne definicje budynku i budowli – niezależne od prawa budowlanego. Zmiany te miały na celu zwiększenie przejrzystości i ograniczenie sporów interpretacyjnych. Termin ich wdrożenia upłynął w marcu, a podatnicy musieli zmierzyć się z nowymi obowiązkami.

Nowa rzeczywistość prawna – więcej pytań, mniej odpowiedzi

Najważniejsze zmiany w podatku od nieruchomości objęły m.in.: nową definicję budowli, poszerzoną o konstrukcje wsporcze, zadaszenia, wagi samochodowe, magazyny, hale namiotowe czy kontenery trwale związane z gruntem, opodatkowanie urządzeń technicznych powiązanych funkcjonalnie z budynkiem lub budowlą, opodatkowanie budowli będących częścią innych obiektów, co zmienia dotychczasową praktykę.

To rewolucja, która z pozoru miała tylko uporządkować przepisy, a w praktyce wymusiła na przedsiębiorcach kompleksowy przegląd majątku i całkowitą rewizję dotychczasowych rozliczeń. Wiele obiektów, które przez lata nie były wykazywane jako budowle, nagle znalazło się w nowej definicji.

Jednocześnie pojawiły się przypadki odwrotne – niektóre obiekty wcześniej opodatkowane dziś są klasyfikowane jako budynki lub wręcz wyłączone z opodatkowania – wyjaśnia Wojciech Pławiak, partner w kancelarii Litigato i ekspert w zakresie prawa podatkowego w nieruchomościach.

Dla firm oznacza to konieczność szczegółowej inwentaryzacji majątku, aktualizacji deklaracji podatkowych oraz weryfikacji dotychczasowej klasyfikacji obiektów.

Organy pytają, gminy oczekują korekt

Zmiany wywołały nadzwyczajną aktywność organów podatkowych. Gminy, które uczestniczyły w pracach nad nowelizacją, mają konkretne plany wpływów – i nie wahają się ich egzekwować.

W praktyce pojawiają się pytania m.in. o kwalifikację kontenerów, hal namiotowych, ramp i systemów technicznych oraz weryfikację powierzchni użytkowej budynków. Organy dociekają także powodów, dla których w poprzednich latach nie wykazywano obiektów, które znalazły się w deklaracji na 2025 r. Często konieczne jest przedstawienie dokumentacji księgowej potwierdzającej wartość konkretnych budowli – wymienia Wojciech Pławiak.

Nie brakuje również świeżych interpretacji, często niekoniecznie korzystnych dla podatników. Przykładowo, Prezydent Rzeszowa uznał, że mobilne kontenery magazynowe, biurowe i sanitarne są budowlami podlegającymi opodatkowaniu, jeśli są trwale związane z gruntem.

Ryzyko sankcji i… szansa na oszczędności

Brak przeglądu majątku i aktualizacji deklaracji może skutkować pytaniami organów, korektami, a nawet sankcjami. W praktyce niektórzy podatnicy po prostu powtórzyli deklarację z 2024 roku – co natychmiast spotkało się z reakcją gmin.

Jednocześnie prawidłowa kwalifikacja i wycena obiektów może przynieść firmom wymierne korzyści finansowe. Przykłady z praktyki kancelarii LITIGATO pokazują, że oszczędności mogą sięgać od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych rocznie.

W jednej z galerii handlowych zmiana kwalifikacji parkingu podziemnego i wyłączenie z opodatkowania części urządzeń technicznych przyniosły aż pół miliona złotych oszczędności. W centrum logistycznym, dzięki profesjonalnej inwentaryzacji powierzchni, ujawniliśmy różnice w opodatkowaniu aż 3 000 m², co przełożyło się na 100 tysięcy złotych oszczędności rocznie.

Bywa, że kluczem do uniknięcia niepotrzebnych kosztów jest sama identyfikacja właściciela obiektu – w jednym z przypadków ustalenie, że hale namiotowe i kontenery należały do najemców, pozwoliło całkowicie wyłączyć je z opodatkowania – podkreśla ekspert Litigato.

Jak przygotować się na kontrole?

Jak pokazują przykłady, odpowiednie przygotowanie pozwala nie tylko ograniczyć wątpliwości organów, lecz także zidentyfikować obszary potencjalnych optymalizacji i oszczędności. W obliczu zmian w przepisach eksperci rekomendują przeprowadzenie audytu podatkowego, indywidualną identyfikację i wycenę budowli, dokumentowanie sposobu wzniesienia i własności obiektów (np. hal namiotowych, kontenerów), aktualizację deklaracji za 2025 r. w oparciu o nowe regulacje.

W praktyce dla naszych klientów oznaczało to przeprowadzenie szczegółowej wizji lokalnej, w której brał udział nasz zespół specjalistów: doradca podatkowy, architekt i rzeczoznawca. Dokonaliśmy dokładnych obmiarów powierzchni, oszacowania wartości poszczególnych budowli oraz identyfikacji nowo opodatkowanych obiektów.

W wyniku tych działań, niektóre obiekty, wcześniej traktowane jako budowle, zostały wyłączone z opodatkowania lub zakwalifikowane jako budynki, co pozwoliło naszym klientom zaoszczędzić znaczną kwotę rocznie. Przegląd majątku to dziś nie tylko obowiązek, ale również inwestycja, która może się zwrócić – zarówno w postaci uniknięcia sporów z organami, jak i wymiernych oszczędności podatkowych – podsumowuje Wojciech Pławiak.