Rozliczenie VAT od sprzedaży nieruchomości

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości: pierwsze zasiedlenie w VAT

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Spółka z o.o. podpisała dnia 18.12.2012 r. przedwstępną umowę zakupu prawa użytkowania wieczystego gruntu o powierzchni 8 132 mkw. wraz z prawem własności posadowionych na nim budynków i budowli w postaci budynku hurtowni numer 65 i budynku handlowo-usługowego trzykondygnacyjnego nr 138 z S.A. Budynek nr 65 został wybudowany w 1975 r. zaś budynek nr 168 w 1997 r. Na działce znajdują się także przyłącza mediów oraz utwardzenie terenu.
Nieruchomość ta w 1994 r. została oddana przez S.A. w dzierżawę w całości i w takim stanie trwała do końca 2008 r. Od 01.01.2009 r. do 14.12.2012 r. w dzierżawie znajdowała się wyłącznie część (149 mkw.) budynku hurtowni nr 65.
Budynek nr 138 został wybudowany przez dzierżawcę, podobnie przyłącza mediów i utwardzenie terenu, które nastąpiły w latach 1997-1999. W grudniu 2012 r. S.A. odkupiła od dzierżawcy poczynione nakłady na wybudowanie budynku handlowo usługowego nr 138 wraz z przyłączami i utwardzeniem terenu oraz modernizację budynku hurtowni nr 65 wynoszącą znacząco powyżej 30% jej wartości początkowej. S.A. zamierza sprzedać całą nieruchomość sp. z o.o. Strony transakcji są czynnymi podatnikami VAT, zaś spółka z o.o. będzie nabytą nieruchomość wykorzystywać do działalności opodatkowanej. Zadano pytanie, czy sprzedaż ta winna być opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23% i czy nabywcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia tego podatku? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Przechodząc do rozstrzygnięcia możliwości zastosowania zwolnienia od opodatkowania dla sprzedaży Nieruchomości to, co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. W myśl art. 146a pkt 1 cyt. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, o czym stanowi treść art. 43 ust. 7a cyt. ustawy.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Constantinos - Fotolia.com

Rozliczenie VAT od sprzedaży nieruchomości

Co do zasady sprzedaż nieruchomości podlega zwolnieniu z podatku VAT, chyba że następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, bądź gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Natomiast definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a. wybudowaniu lub
b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, iż zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Podkreślić należy w tym miejscu, iż pojęcie „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwości dysponowania nimi, używania ich jak właściciel. Obiekty te nie muszą zostać faktycznie zamieszkane przez nabywcę, aby były oddane do użytkowania.