eGospodarka.pl

eGospodarka.plPodatkiInterpretacje i wyjaśnienia › Budownictwo mieszkaniowe w VAT: jak ustalić powierzchnię mieszkania?

Budownictwo mieszkaniowe w VAT: jak ustalić powierzchnię mieszkania?

2019-08-14 13:24

Budownictwo mieszkaniowe w VAT: jak ustalić powierzchnię mieszkania?

Jak liczyć powierzchnię użytkową mieszkania dla VAT? © Wolfilser - Fotolia.com

Przy określaniu powierzchni użytkowej na potrzeby podatku od towarów i usług, z uwagi na brak definicji pojęcia „powierzchnia użytkowa” w ustawie, można posłużyć się każdą normatywnie określoną metodą ustalania takiej powierzchni – uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 13.08.2019 r. nr 0111-KDIB3-1.4012.292.2019.1.KO.

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?


Wnioskodawca – spółka, zajmuje się dostawą mieszkań i budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W kwietniu 2019 r. rozpoczęła budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym po wybudowaniu wyodrębni lokale mieszkalne, które to będą stanowić odrębny przedmiot własności. Sprzedaż mieszkań będzie odbywać się wraz z przynależnymi pomieszczeniami w postaci znajdujących się na kondygnacji podziemnej garaży.

Wyodrębniony lokal mieszkalny wraz z przynależnym garażem będą objęte jedną księgą wieczystą założoną dla wyodrębnionego lokalu. Wyodrębniony lokal mieszkalny oraz przynależny garaż znajdować się będą w obrębie jednego budynku.

Zgodnie z projektem, powierzchnia samych lokali mieszalnych będzie wynosić od ok. 112 m2 do ok. 199 m2. Powierzchnia garaży będzie się natomiast mieścić w przedziale 17 m2 - 43 m2. Przy ustalaniu powierzchni samych lokali do celów sprzedaży spółka uwzględni powierzchnię lokalu mieszkalnego jako powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się bezpośrednio w tym lokalu mieszkalnym, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora.

fot. Wolfilser - Fotolia.com

Jak liczyć powierzchnię użytkową mieszkania dla VAT?

Sprzedaż nowych mieszkań o powierzchni użytkowej do 150 mkw podlega opodatkowaniu 8% stawką VAT. Ustawodawca nie wyjaśnia przy tym, co należy rozumieć pod pojęciem powierzchni użytkowej. Fiskus potwierdza, że w związku z tym powierzchnia ta może zostać ustalona przy dowolnej normatywnie określonej metodzie. Do powierzchni takie mieszkania nie wlicza się natomiast przynależnego do niego garażu.


Spółka zadała pytanie, czy ustalając powierzchnię użytkową lokali mieszkalnych na potrzeby budownictwa mieszkaniowego określonego w podatku VAT, powinna doliczać powierzchnię przynależnych garaży? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%:
• stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
• stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Na mocy art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b (art. 41 ust. 12a ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:
1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W myśl art. 41 ust. 12c ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 (art. 2 pkt 12 ustawy o VAT).

Jak wynika z powyższych przepisów, opodatkowaniu stawką w wysokości 8% podlega obecnie dostawa obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z wyłączeniem lokali użytkowych, przy uwzględnieniu kryterium powierzchni użytkowej, o której mowa w art. 41 ust. 12b ustawy oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12. Jednocześnie z prawa do zastosowania obniżonej stawki podatku 8% wyłączone są lokale użytkowe.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „powierzchni użytkowej”. Przy określaniu powierzchni użytkowej na potrzeby podatku VAT, z uwagi na brak definicji pojęcia „powierzchnia użytkowa” w ustawie, można posługiwać się każdą normatywnie określoną metodą ustalenia takiej powierzchni. Pojęcie „powierzchnia użytkowa” występuje m.in w następujących aktach normatywnych:
• ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1170, z poźn. zm.),
• ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 644, z późn. zm.),
• ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1182),
• rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.).

Zgodnie z przepisami art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych użyte w ustawie określenie - powierzchnia użytkowa budynku lub jego części - oznacza powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Natomiast w myśl art. 16 ust. 4 i ust. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn, za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m - powierzchnię tę pomija się.

Z kolei w świetle art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, przez powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

W ww. rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, w objaśnieniach wstępnych, w pkt 2 – Pojęcia podstawowe – wskazano budynki mieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny.

Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:
• powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;
• powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;
• powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

Z powyższego wynika, że całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje jego część mieszkaniową, która z kolei obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie itp.).

Do powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni elementów budowlanych, powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych, powierzchni komunikacji (np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki).

Zgodnie z ww. rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 - mieszkalnych jednorodzinnych, 112 - o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 - zbiorowego zamieszkania.

Należy zauważyć, że do ustalenia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych stosuje się te same zasady jak przy ustalaniu powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.

Z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2019 r., poz. 737).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości. W świetle art. 2 ust. 2 tej ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Stosownie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

fot. Wolfilser - Fotolia.com

Jak liczyć powierzchnię użytkową mieszkania dla VAT?

Sprzedaż nowych mieszkań o powierzchni użytkowej do 150 mkw podlega opodatkowaniu 8% stawką VAT. Ustawodawca nie wyjaśnia przy tym, co należy rozumieć pod pojęciem powierzchni użytkowej. Fiskus potwierdza, że w związku z tym powierzchnia ta może zostać ustalona przy dowolnej normatywnie określonej metodzie. Do powierzchni takie mieszkania nie wlicza się natomiast przynależnego do niego garażu.


Treść przywołanych wyżej przepisów wskazuje na wyraźne rozróżnienie pomiędzy pomieszczeniami pomocniczymi, które związane są z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na pobyt stały w sposób funkcjonalny, polegający na wykorzystaniu całej przestrzeni bezpośrednio dla zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, a pomieszczeniami przynależnymi, które chociaż w sensie prawnym stanowią część lokalu mieszkalnego, jednak w sensie funkcjonalnym służą do zaspokajania innych niż mieszkaniowe potrzeb ludzi.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

Według art. 3 ust. 1 powyższej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Jednakże stosownie do ust. 2 ww. artykułu, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy o własności lokali – odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę na definicję pojęcia „mieszkania” zawartą w § 3 pkt 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r. poz. 1065). Zgodnie z tą definicją, przez mieszkanie należy rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Z kolei, pod pojęciem „pomieszczenia mieszkalnego” należy rozumieć pokoje w mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego (§ 3 pkt 10 wskazanego wyżej rozporządzenia).

Pod pojęciem „pomieszczenia pomocniczego” należy rozumieć pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności (§ 3 pkt 11 wskazanego wyżej rozporządzenia).

Pod pojęciem pomieszczenia technicznego należy rozumieć pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku (§ 3 pkt 12 wskazanego wyżej rozporządzenia).

Natomiast, „pomieszczenie gospodarcze” jest pomieszczeniem znajdującym się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku, a także opału lub odpadów stałych (§ 3 pkt 13 cyt. rozporządzenia).

Pod pojęciem „lokalu użytkowego” należy rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym (§ 3 pkt 14 wskazanego wyżej rozporządzenia).

Wskazać ponownie należy, że przepisy ww. ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji powierzchni użytkowej, nie odsyłają również do innych aktów prawnych ani norm budowlanych, tym bardziej przepisy regulujące zastosowanie stawki obniżonej w wysokości 8% do obiektów budownictwa społecznego (art. 41 ust. 12a, 12b, 12c ww. ustawy) nie wskazują na zakres i sposób dokumentowania wielkości powierzchni obiektów, o których mowa w art. 41 ust. 12b i ust. 12c ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem celem skorzystania z obniżonej stawki podatku od towarów i usług, podatnicy są uprawnieni do wyliczenia powierzchni użytkowych w oparciu o jedną z normatywnych definicji, która umożliwi obliczenie powierzchni użytkowej zarówno budynków mieszkalnych jak i lokali mieszkalnych. Wyliczenia powierzchni użytkowych można dokonać również w oparciu o normy stosowane w budownictwie, nawet jeżeli nie są obligatoryjne (por. wyroki NSA, np. z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt: I FSK 852/12 oraz I FSK 888/12, lub też z dnia 23 maja 2013 r., sygn. akt: I FSK 953/12).

Analizując przedstawione okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów prawa należy stwierdzić, że przy określaniu powierzchni użytkowej na potrzeby podatku od towarów i usług, z uwagi na brak definicji pojęcia „powierzchnia użytkowa” w ustawie, można posłużyć się każdą normatywnie określoną metodą ustalania takiej powierzchni.

Jak wskazał Wnioskodawca, będzie dokonywał dostawy lokali mieszkalnych oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Do ustalenia „powierzchni użytkowej” będzie stosował regulacje wynikające z ustawy o własności lokali.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że Wnioskodawca w celu wyliczenia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych na potrzeby ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług według stawki 8%, może posłużyć się każdą normatywnie określoną metodą ustalenia takiej powierzchni, która będzie w danym przypadku racjonalna. Jednocześnie należy zauważyć, że wyłącznie Wnioskodawca znający specyfikę swojej działalności gospodarczej, jest w stanie wybrać metodę, która będzie najbardziej adekwatna i racjonalna dla danej inwestycji budowlanej, a nie organ w trybie interpretacji indywidualnej. Zatem, Wnioskodawca obliczając powierzchnię użytkową lokali mieszkalnych może tego wyliczenia dokonać w oparciu o ustawę o własności lokali.

Na podstawie powyższych uregulowań można stwierdzić, że kondygnacja budynku mieszkalnego, w części w której znajdują się konkretne garaże, nie mieści się ani w pojęciu pomieszczenia technicznego, ani pomieszczenia gospodarczego, w związku z czym, stanowi lokal użytkowy.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, o której mowa w art. 41 ust. 12b ustawy nie wlicza się powierzchni garaży. (…)”


Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów

Oceń

0 0

Podziel się

Poleć na Wykopie Poleć w Google+

Poleć artykuł znajomemu Wydrukuj

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: