Stawka VAT w budownictwie: budynek wielorodzinny

Przeczytaj także: Jaka stawka na usługi remontu domu o dużej powierzchni?

8% stawka VAT ma zastosowanie do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (których definicja znalazła się w art. 2 pkt 12 ustawy o VAT). Tak mówi art. 41 ust. 12 ustawy o VAT.

Ust. 12a tej regulacji dodaje, że przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się jednak (art. 41 ust. 12b ustawy o VAT):

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

Powyższe da się zastosować wprost i bez większych problemów, gdy określone usługi tyczą się konkretnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego (domu), czy mieszkania w budynku wielorodzinnym. Jak jednak prawidłowo rozliczyć VAT, gdy usługi tyczą się budynku mieszkaniowego wielorodzinnego, w którym znajdują się zarówno mieszkania mieszczące się we wskazanym limicie jak i większe?

Ustawa o podatku od towarów i usług zdaje się nie wyjaśniać tej kwestii wprost. Problem opodatkowania VAT-em takiego przypadku rozpatrywał jednakże m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 10.02.2015 r. nr ILPP1/443-1040/14-4/AI, przy czym tutaj sprawa była jeszcze bardziej skomplikowana. Wnioskodawca wykonywał bowiem określone roboty budowlane związane z budową budynku mieszkalno-usługowego z mieszkaniami, komórkami lokatorskimi i lokalami użytkowymi. Ponieważ powierzchnia mieszkalna przekraczała 50% powierzchni tego budynku, był on sklasyfikowany jako budynek mieszkalny wielomieszkaniowy. Powierzchnia wszystkich lokali mieszkalnych za wyjątkiem jednego, mieściła się w limicie 150 m².

Organ podatkowy uznał, iż z uwagi na to, że usługi budowlane będą wykonywane w ramach budowy budynku mieszkalnego wielomieszkaniowego sklasyfikowanego w PKOB 1122, a zatem stanowiącego obiekt budownictwa mieszkaniowego, zaś umowa zawarta jest na wykonanie całości budynku (a nie poszczególnych jego lokali), to obniżona stawka podatku w wysokości 8% ma zastosowanie do całości tych robót, związanych również z lokalami użytkowymi znajdującymi się wyłącznie w bryle budynku jak i większego mieszkania.

Zdaniem organu podatkowego w takim przypadku bez znaczenia pozostaje struktura procentowo-powierzchniowa znajdujących się w nim lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, o ile zgodnie z PKOB budynek kwalifikuje się do nieruchomości mieszkalnych.

Sytuacja ulega diametralnej zmianie, gdyby dana robota budowlana tyczyła się konkretnego lokalu (mieszkalnego czy użytkowego). Wtedy to, gdyby robota była wykonywana w lokalu użytkowym (usługowym), miałaby dla niej zastosowanie stawka podstawowa, jeżeli zaś w lokalu mieszkalnym o powierzchni przekraczającej 150 m² - konieczne byłoby zastosowanie proporcji powierzchniowej i opodatkowania jej dwoma stawkami podatku VAT.