Podatek od sprzedaży nieruchomości a różnice kursowe

Przeczytaj także: Podatek od sprzedaży gruntu a zakup mieszkań na wynajem

W przedmiotowej sprawie podatnik nabył mieszkanie za 290 tys. zł. Dwa lata później sprzedał to mieszkanie za 340 tys. zł, osiągnął więc przychód. Mieszkanie podatnik zakupił ze środków uzyskanych z kredytu mieszkaniowego otrzymanego we frankach szwajcarskich. Ze względu na różnicę kursową wartość kapitałowa kredytu w dniu jego spłaty wynosiła 399 tys. zł, a część odsetkowa 27 tys. zł. Brakującą różnicę podatnik musiał pokryć środkami pieniężnymi pochodzącymi z innego kredytu. Podatnik uznał, że nie osiągnął przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania, z uwagi na konieczność spłacenia kredytu hipotecznego, którego końcowa wysokość przewyższyła cenę, za którą zbył mieszkanie. Odwołując się do art. 22 ustawy o PIT, podatnik podniósł, że różnice kursowe mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania.

Fiskus uznał jednak, że kredyt stanowił jedynie sposób uzyskania środków pieniężnych niezbędnych do kupienia mieszkania. Wobec tego, zmiana kursu franka szwajcarskiego nie mogła mieć wpływu na wysokość uzyskanego ze sprzedaży mieszkania przychodu. Po bezskutecznym wezwaniu organu do usunięcia naruszenia prawa, Skarżący wniósł skargę na powyższą interpretację podatkową. Podniesiono w niej zarzut naruszenia art. 30e ust. 2 i art. 22 ust. 6c stawy o PIT. Zdaniem Skarżącego, skoro ustawodawca nie zdefiniował pojęcia kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości, należy stosować jego potoczne znaczenie. Stąd też, kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania są również koszty poniesione w związku z uzyskaniem kredytu hipotecznego, takie jak odsetki. Pomiędzy przychodem – jak wyjaśnił Skarżący – a kredytem występuje związek przyczynowy: gdyby Skarżący nie uzyskał środków pieniężnych, nie byłby wstanie zakupić nieruchomości, a następnie jej sprzedać. Zdaniem Skarżącego, różnice kursowe oraz odsetki spłacone w związku z zaciągnięciem kredytu należy zatem uznać za koszty uzyskania przychodu.

Sprawa ostatecznie trafiła do NSA. Sąd podzielił stanowisko organów podatkowych i uznał, że poniesione przez podatnika koszty związane z kredytem bankowym zaciągniętym na nabycie nieruchomości nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż są to jedynie wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na ww. cele. Za taką wykładnią przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o PIT przemawia, według sądu to, iż stanowi on odstępstwo od ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, zatem powinien on być interpretowany ściśle. Sąd raz jeszcze podkreślił, że zaciągnięcie kredytu jest sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości a kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o PIT koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, kosztami uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poniesione w czasie ich posiadania.