Środki trwałe: przyjęcie do amortyzacji nieruchomości

Przeczytaj także: Budynek na cudzym gruncie jako inwestycja w obcym środku trwałym?

Środkami trwałymi podlegającymi amortyzacji są zarówno ruchomości, jak też nieruchomości. Art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi przy tym, jakie dany składnik majątku musi spełniać warunki, aby można było go amortyzować jako środek trwały. I tak środkami trwałymi mogą być m.in. budynki i budowle (w przypadku nieruchomości), pod warunkiem że:

• stanowią własność lub współwłasność podatnika
• zostały nabyte (zarówno odpłatnie jak i nieodpłatnie, np. na podstawie umowy darowizny) lub wytworzone we własnym zakresie przez podatnika
• są kompletne i zdatne do użytku w dniu ich przyjęcia do używania
• przewidywany okres ich używania przekracza jeden rok
• są wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, tudzież zostały oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu

Jak zatem wynika z powyższego, nie każdy nowo nabyty czy wytworzony składnik majątku staje się automatycznie środkiem trwałym podlegającym amortyzacji. Poza tym, że stanowi on własność (względnie współwłasność) podatnika, musi także być kompletny i zdatny do użytku w dniu jego przyjęcia do używania.

Samą datę przyjęcia do używania określa tutaj podatnik, biorąc pod uwagę przytoczone wyżej warunki. Niemniej warto przy tym pamiętać, że w przypadku nieruchomości nie chodzi tylko o kompletność i zdatność do użytku pod względem technicznym. Jak bowiem wskazał m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 lipca 2011 r., sygn. akt II FSK 245/10, kompletność i zdatność do użytku oznacza spełnienie zarówno wymogów technicznych jak i formalnych (prawnych). Tym samym, jeśli istnieją określone prawem wymogi formalne użytkowania danego składnika majątku, to także te muszą zostać spełnione. Chodzi tutaj chociażby o uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego wydawanego przez nadzór budowlany.

Sąd podkreślił przy tym, że środek trwały w postaci budynku musi zawierać wymagane elementy konstrukcyjne i instalacje pozwalające na jego funkcjonowanie zgodnie z przeznaczeniem. Ma to niebagatelne znaczenie nie tylko przy nowo budowanych nieruchomościach (w których w przypadku braku niezbędnych instalacji nadzór budowlany nie wyda pozwolenia na użytkowanie), ale także przy nabyciu już istniejących, które nadają się do remontu. Jeżeli bowiem taka nieruchomość jest w złym stanie technicznym, a co gorsza, nie posiada działających instalacji, czy wręcz przyłączy do sieci czy to wodociągowej, energetycznej czy też cieplnej (a także odbioru ścieków), aby była ona kompletna i zdatna do użytku, w pierwszej kolejności muszą zostać poniesione nakłady uzupełniające takie „braki”.

Na tym jednak nie koniec. Bardzo istotny jest bowiem także ostatni z wymienionych wyżej punktów, a więc wykorzystywanie danego składnika majątku w prowadzonej działalności gospodarczej (tudzież oddanie go w najem, dzierżawę, leasing). Co za tym idzie, mimo np. uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a więc po spełnieniu wymagań techniczno-formalnych, gdy dany obiekt budowlany nie ma jeszcze być w działalności wykorzystywany, nie może zostać uznany za środek trwały i być amortyzowany (tak długo, aż w tej działalności faktycznie nie będzie używany).

W miesiącu jego oddania do używania, należy dokonać stosowanych zapisów w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych. Nie chodzi tutaj jedynie o wpisania takiego składnika do środków trwałych, ale także zakwalifikowanie go do odpowiedniej grupy klasyfikacji środków trwałych, ustalenie jego wartości początkowej, metody i stawki amortyzacji.

Amortyzację podatkową rozpoczyna się w pierwszym miesiącu następującym po tym, w którym dany środek wprowadzona do tej ewidencji (wyjątek od tej reguły dotyczy tzw. amortyzacji jednorazowej, jednakże ta nie ma zastosowania do nieruchomości).