Sprzedaż budynku mieszkalno-użytkowego w podatku dochodowym

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości firmy w księdze podatkowej

Parter przeznaczony na działalność gospodarczą, zaś poddasze na cele mieszkaniowe podatnika - to często spotykana konfiguracja wśród przedsiębiorców, którzy prowadzą fizycznie firmę pod tym samym adresem co adres zamieszkania. Niestety takie rozwiązanie, które sporo ułatwia przy samym prowadzeniu własnego biznesu, może być kłopotliwe przy sprzedaży nieruchomości. Dlaczego?

Od tego bowiem, w jaki sposób taki budynek zostanie zaklasyfikowany, zależą skutki podatkowe jego sprzedaży.

Co to jest budynek mieszkalno-użytkowy?

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera zarówno definicji budynku mieszkalnego ani też budynku użytkowego. Tym bardziej nie znajdziemy w niej definicji budynku mieszkalno-użytkowego. W tym zakresie trzeba się zatem odnieść do zewnętrznych regulacji prawnych. I tak zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 10 grudnia 2010 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych, za budynki mieszkalne uważa się takie obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Natomiasti budynki niemieszkalne to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Podział ten znajduje swoje odzwierciedlenie w prowadzonej przez starostę ewidencji gruntów i budynków, stosownie do art. 21 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Przytoczone regulacje nie zawierają przy tym definicji budynku mieszkalno-użytkowego. Dany budynek jest uznawany albo za mieszkalny albo niemieszkalny (czyli użytkowy). Skutki podatkowe będą w związku z tym uzależnione od tego, czy zbywana nieruchomość zostanie zaliczona do mieszkalnych (czyli gdy metraż części mieszkaniowej będzie wynosił co najmniej połowę powierzchni użytkowej tej nieruchomości) czy też niemieszkalnych.

I tak jeżeli nieruchomość taka zostanie zaliczona do niemieszkalnej (użytkowej), przy jej sprzedaży trzeba będzie zapłacić podatek z działalności gospodarczej bez względu na to, czy była ona uznana za środek trwały firmy czy też nie. Liczy się tutaj jedynie fakt jej wykorzystywania w prowadzonej firmie. Wówczas bowiem spełnia ona definicję środka trwałego.

Jeżeli natomiast budynek zostanie zakwalifikowany do mieszkalnych, to mimo jego użytkowania w działalności gospodarczej, przychód z tego źródła przychodów nie powstanie

Do odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych mają zastosowanie unormowania zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy wskazujące, że sprzedaż nieruchomości posiadającej status mieszkalnej (nawet jeżeli była wykorzystana przy prowadzeniu działalności gospodarczej) po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dana nieruchomość została nabyta lub wybudowana, w ogóle nie powoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.