Sprzedaż mieszkania = utrata ulgi mieszkaniowej

Przeczytaj także: Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn: liczenie limitu

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wnioskodawczyni wykupiła wraz z mężem mieszkanie od spółdzielni w 1989 r., w którym mieszkali oni od 1963 r. Następnie 3 lutego 2009 r. zmarł mąż wnioskodawczyni po którym, na podstawie zostawionego testamentu, dziedziczyła tylko zainteresowana. O stwierdzenie nabycia spadku wnioskodawczyni wystąpiła dopiero w roku 2015, zaś postępowanie w tym przedmiocie zakończyło się w roku 2016.

Przedmiotem spadku była połowa wartości wskazanego wyżej mieszkania (druga połowa należała do wnioskodawczyni już wcześniej). Zainteresowana w stosunku do tego spadku skorzystała z ulgi mieszkaniowej określonej w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn (postępowanie przed organem zakończyło się w listopadzie 2016 r.). Niestety jej środki finansowe nie starczały na utrzymanie mieszkania oraz jego konieczne remonty. Dlatego też zainteresowana sprzedała mieszkanie swojej córce w grudniu 2016 r. Nadal będzie jednak w nim mieszkać, zaś córka zapewni jej utrzymanie i niezbędne remonty oraz opiekę aż do śmierci.

Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy w takim przypadku może nadal korzystać z ulgi w podatku od spadków i darowizn? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2004 r., Nr poz. 142, poz. 1514, ze zm.) podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. BillionPhotos.com - Fotolia.com

Sprzedaż mieszkania z podatkiem od spadków i darowizn?

Osoba, która korzysta z ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn, po czym sprzedaje mieszkanie, do ulgi tej traci prawo bez względu na to, czy w mieszkaniu tym nadal będzie przebywać.

Spadek jest instytucją regulowaną przepisami zawartymi w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2016 r., poz. 380, ze zm.). W myśl art. 922 § 1 tej ustawy przez spadkobranie należy rozumieć przejście praw i obowiązków majątkowych zmarłego z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób.

Zgodnie z art. 924 ww. ustawy, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast stosownie do przepisu art. 925 tej ustawy spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Prawomocne postanowienie sądu ma natomiast charakter deklaratoryjny i stwierdza jedynie nabycie spadku przez spadkobiercę (art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 5 ww. ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze dziedziczenia – z chwilą przyjęcia spadku (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku od spadków i darowizn).

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 4 ww. ustawy – jeżeli nabycie niezgłoszone do opodatkowania stwierdzono następnie pismem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą sporządzenia pisma; jeżeli pismem takim jest orzeczenie sądu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia. W przypadku gdy nabycie nie zostało zgłoszone do opodatkowania, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą powołania się przez podatnika przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej na fakt nabycia.

Zgodnie z ww. przepisami obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze dziedziczenia z chwilą przyjęcia spadku lub jeżeli nabycie niezgłoszone do opodatkowania stwierdzono następnie pismem, z chwilą sporządzenia pisma, a w przypadku gdy pismem tym jest orzeczenie sądu, z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia.

Stosownie do art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, w przypadku nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego, darowizny lub polecenia darczyńcy przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej − nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.

W myśl art. 16 ust. 2 analizowanej ustawy, ulga, o której mowa w ust. 1, przysługuje osobom, które łącznie spełniają następujące warunki:
1. spełniają wymogi określone w art. 4 ust. 4;
2. nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
3. nie przysługuje im spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
4. nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi rozwiążą umowę najmu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
5. będą zamieszkiwać będąc zameldowanymi na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku i nie dokonają jego zbycia przez okres 5 lat:
a. od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego – jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku,
b. od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku – jeżeli nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.

Mając na uwadze ww. przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn stwierdzić należy, że zasadniczym celem ustawodawcy jest zwolnienie bliskich spadkodawcy od obciążeń podatkowych z tytułu nabycia nieruchomości mieszkaniowej, gdy nie dysponują innym mieszkaniem czy domem i będą mieszkać, będąc zameldowanymi na pobyt stały w uzyskanej nieruchomości przez 5 lat oraz utrzymają tytuł prawny do nabytego, np. tytułem dziedziczenia mieszkania – a więc nie dokonają jego zbycia – przez okres 5 lat.

Należy podkreślić, że do skorzystania z omawianej ulgi niezbędnym jest łączne spełnienie wszystkich warunków zawartych w art. 16 ust. 2 ww. ustawy. Niespełnienie chociażby jednego z nich skutkować będzie bowiem utratą prawa do skorzystania z niej.

Mając na uwadze fakt, że w analizowanym przepisie ustawodawca używa terminu „zbycie” bez żadnego jego bliższego określenia, należy założyć, zgodnie zresztą z zasadą racjonalnego ustawodawcy, że zakres pojęciowy tego wyrażenia obejmuje każde zbycie, tj. każdą czynność prawną (odpłatną  np. sprzedaż, bądź nieodpłatną – np. darowizna), w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności z dotychczasowego właściciela na nowy podmiot. Innymi słowy każda czynność prawna, której przedmiotem jest przeniesienie prawa własności odziedziczonej nieruchomości lub praw majątkowych (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat i jednocześnie nie zachodzą przesłanki, o których mowa w art. 16 ust. 7 ustawy, prowadzi do utraty analizowanej ulgi.

Ustawodawca przewidział tylko dwie sytuacje, w których możliwe jest wyzbycie się tytułu prawnego do odziedziczonej nieruchomości, przy zachowaniu prawa do ww. ulgi.

Zgodnie bowiem z art. 16 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn, nie stanowi podstawy do wygaśnięcia decyzji lub ustalenia zobowiązania podatkowego:
1. zbycie udziału w budynku lub lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego na rzecz innego ze spadkobierców lub obdarowanych, albo
2. zbycie budynku lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (udziału w budynku lub lokalu), albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), jeżeli było ono uzasadnione koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na nabycie innego budynku lub lokalu mieszkalnego (udziału w budynku lub lokalu) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), albo budowę innego budynku lub lokalu nastąpiło w całości w okresie dwóch lat od dnia zbycia i łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym budynku lub lokalu, potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały, wynosi 5 lat. (...)

Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawa, stwierdzić należy, że zbycie na rzecz córki Wnioskodawczyni prawa do lokalu mieszkalnego w części, w której zostało ono odziedziczone przez Wnioskodawczynię i z tytułu którego została zastosowana ulga mieszkaniowa, określona w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn, spowoduje utratę przez Wnioskodawczynię prawa do tej ulgi.

Jak wynika z treści cyt. wyżej art. 16 ust. 2 ww. ustawy ulga mieszkaniowa przysługuje osobom, które łącznie spełniają warunki w nim wymienione, w tym spełniają wymóg zamieszkiwania będąc zameldowanymi na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku i nie dokonają jego zbycia przez okres 5 lat od dnia określonego w art. 16 ust. 2 pkt 5 lit. a) lub b) ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawczyni mieszka w odziedziczonym mieszkaniu od 1963 r. i ma zamiar w nim mieszkać aż do śmierci. Zgodnie z powołanym powyżej art. 16 ust. 2 pkt 5 lit. a) ustawy o podatku od spadków i darowizn ulga mieszkaniowa, o której mowa powyżej przysługuje osobom, które m.in. będą zamieszkiwać będąc zameldowanymi na pobyt stały w nabytym lokalu i nie dokonają jego zbycia przez okres 5 lat od dnia złożenia zeznania podatkowego, jeżeli w chwili złożenia zeznania nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu. Zatem w przypadku Wnioskodawczyni − zgodnie z powołanym powyżej przepisem – okres 5 lat liczony jest dnia złożenia zeznania podatkowego, a nie jak wskazała Wnioskodawczyni od daty nabycia spadku, tj. śmierci męża Wnioskodawczyni.

Należy zauważyć, że zachowanie prawa do ulgi mieszkaniowej ma miejsce również wtedy, gdy spełnione zostaną warunki wskazane w powołanym wyżej art. 16 ust. 7 pkt 1 lub pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jednakże w analizowanej sprawie Wnioskodawczyni nie spełnia warunków wskazanych w tym przepisie. Córka Wnioskodawczyni, na rzecz której Wnioskodawczyni dokonała zbycia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, które w części nabyte zostało w spadku po mężu Wnioskodawczyni, nie była jego spadkobiercą, gdyż jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, Wnioskodawczyni nabyła udział w spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego w spadku po mężu w całości, zatem jako jedyny jego spadkobierca. Wobec tego Wnioskodawczyni nie może zachować prawa do ulgi mieszkaniowej na podstawie art. 16 ust. 7 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Analiza treści art. 16 ust. 7 pkt 2 tej ustawy wskazuje, że również na podstawie tego przepisu Wnioskodawczyni nie zachowa prawa do ulgi mieszkaniowej. Aby zachować prawo do ulgi mieszkaniowej na podstawie tego przepisu musi być spełnionych łącznie kilka warunków: musi mieć miejsce zbycie lokalu mieszkalnego czyli sprzedaż lokalu mieszkalnego, musi wystąpić uzasadniona konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania oraz należy przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży w okresie dwóch lat od dnia zbycia lokalu na jeden ze wskazanych w tym przepisie celów mieszkaniowych, a także należy dochować warunku, aby łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym lokalu lub budynku wynosił 5 lat i potwierdzony był zameldowaniem na pobyt stały.

Z wniosku nie wynika natomiast, że Wnioskodawczyni uzyskane ze sprzedaży środki pieniężne, przeznaczy w okresie dwóch lat od dnia zbycia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na jeden ze wskazanych w tym przepisie celów mieszkaniowych. Tym samym Wnioskodawczyni nie spełniła warunków wymienionych w art. 16 ust. 7 pkt 2 tej ustawy. Skoro zatem z wniosku nie wynika, aby Wnioskodawczyni deklarowała zakup innego lokalu mieszkalnego a dla zachowania prawa do ulgi mieszkaniowej konieczne jest łączne spełnienie warunków, o których mowa w art. 16 ust. 7 pkt 2 ww. ustawy, to dalsza analiza wypełnienia pozostałych warunków określonych w tym przepisie jest bezzasadna.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni dokonując zbycia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego – w udziale, w którym zostało to prawo odziedziczone − przed upływem terminu o którym mowa w art. 16 ust. 2 pkt 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn, utraciła prawo do ulgi określonej w art. 16 ust. 1 tej ustawy, niezależnie od okoliczności, czy w dalszym ciągu będzie w przedmiotowym mieszkaniu zamieszkiwać będąc zameldowaną, czy też nie. Powyższe wynika z faktu, że wyjątki określone w wyżej cyt. art. 16 ust. 7 w przedmiotowej sprawie nie znajdą zastosowania. W rezultacie, Wnioskodawczyni wbrew zaprezentowanemu stanowisku, będzie zobowiązana do zapłaty podatku od spadków i darowizn od spadku po mężu. (...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów