Zadatek za sprzedaż mieszkania na własne cele mieszkaniowe

Przeczytaj także: Budowa domu na cudzym gruncie poza ulgą mieszkaniową

Ulga mieszkaniowa

Poza zwolnieniem z przychodów podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości dokonanego po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, ustawa o PIT przewiduje również inną możliwość zwolnienia z opodatkowania. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Przepis ustanawia zatem dwie zasadnicze przesłanki do skorzystania ze zwolnienia:

• wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe;
• dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.

Ustawa określa też, co należy rozumieć przez wydatki na własne cele mieszkaniowe. Będą to wydatki poniesione na m.in.:

• nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
• spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cele określone powyżej,

Przepisy precyzują też, czym jest własny budynek, lokal lub pomieszczenie oraz wskazują jak skorzystać z ulgi przy spłacie kredytu, który był zaciągnięty także na cele inne niż mieszkaniowe.

Problem chronologii

Jednym z problemów jaki pojawił się przy stosowaniu tych przepisów był problem wydatkowania pieniędzy ze zbycia mieszkania przed jego faktycznym zbyciem. Chodzi przede wszystkim o sytuację zadatku, wypłacanego na podstawie umowy przedwstępnej.

Podatnik zwrócił się z takim pytaniem do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej¹. Podatnik nabył mieszkanie (dalej: mieszkanie A) za kwotę 340.000 zł. Połowa kwoty, tj. 170.000 zł została zapłacona w dniu sprzedaży. 140.000 zł z tej kwoty pochodziło z umowy przedwstępnej sprzedaży starego mieszkania (dalej: mieszkanie B), natomiast 30.000 zł z środków własnych. Druga połowa kwoty za mieszkanie A zapłacona została miesiąc później r. Cała kwota (170.000 zł) pochodziła ze sprzedaży mieszkania B. Dzień wcześniej wnioskodawca sprzedał mieszkanie B za 310.000 zł i tego dnia wnioskodawca otrzymał brakujące 170.000 zł tytułem zapłaty za stare mieszkanie B. Mieszkanie B wnioskodawca sprzedał łącznie za 310.000 zł i cała ta kwota została przeznaczona na zakup mieszkania A, co potwierdzają zapisy w akcie notarialnym.

Organ stwierdził, że opisana sytuacja nie spełnia wymogów ustawowych skorzystania z ulgi mieszkaniowej, gdyż kwota uzyskana z zadatku nie jest przychodem z odpłatnego zbycia, ponieważ w momencie jego otrzymania do takiego zbycia jeszcze nie doszło. Co więcej, jej wydatkowanie na zakup nowego mieszkania przed terminem ostatecznej sprzedaży nie mieści się w terminie, w którym można skorzystać z ulgi, gdyż termin ten należy zgodnie z przepisem liczyć począwszy od odpłatnego zbycia. Wydanie pieniędzy przed dniem odpłatnego zbycia wyklucza możliwość spełnienia tej przesłanki.

Środki te przeznaczone są na ściśle określony cel, związane są ze ściśle określoną transakcją, a ostateczny ich los (po dopełnieniu umowy przyrzeczonej), jest już definitywnie przesądzony w chwili zawarcia umowy przedwstępnej – stają się częścią ceny sprzedaży. Z wykładni językowej art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy nie wynika, by dla skorzystania ze zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe). Podstaw ku temu nie daje użyty w przepisie zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”, który należy uznać za element normy wyznaczającej termin wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Termin ten, jak z przepisu wyraźnie wynika, ma charakter terminu ad quem, który kończy się z upływem dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zatem wydatkowanie w tym terminie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego. Z przepisu nie wynika natomiast, by ustawodawca uzależniał je od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia nieruchomości.

Powyższy wyrok jest niewątpliwie korzystny dla podatników i hamuje tendencje organów podatkowych do zbyt rygorystycznej wykładni warunków ulgi mieszkaniowej.

1. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13-01-2017, znak 2461-IBPB-2-2.4511.983.2016. 1.MMA
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 grudnia 2019 r., sygn. akt II FSK 3933/17