Zakup mieszkania na cele mieszkaniowe i do firmy a odliczenie VAT

Przeczytaj także: Sprzedaż nieruchomości: Oświadczenie o opodatkowaniu VAT w akcie notarialnym

Art. 86 ust. 1 ustawy o VAT mówi, że w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi służą wykonywaniu czynności opodatkowanych, nabywca może od ich zakupu odliczyć podatek VAT. Podatku tego nie można natomiast odliczyć od zakupów związanych z wykonywaniem czynności zwolnionych od podatku czy też pozostających poza zakresem zainteresowania tego podatku (czyli np. wydatków prywatnych, niezwiązanych z działalnością gospodarczą; por. art. 86 ust. 1 i art. 88 ustawy o VAT).

Dodatkowe uregulowania w zakresie odliczenia podatku zawarł ustawodawca w stosunku do nieruchomości niesłużących wyłącznie prowadzonej firmie. Zgonie z art. 86 ust. 7b ustawy o VAT, w przypadku nakładów ponoszonych na nabycie, w tym na nabycie praw wieczystego użytkowania gruntów, oraz wytworzenie nieruchomości, stanowiącej majątek przedsiębiorstwa danego podatnika, wykorzystywanej zarówno do celów wykonywanej przez tego podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów osobistych, o których mowa w art. 8 ust. 2, gdy przypisanie tych nakładów w całości do działalności gospodarczej podatnika nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej.


Należy przy tym nadmienić, że tak obliczony podatek naliczony (przypadający na prowadzoną działalność gospodarczą) nie zawsze podlega odliczeniu w całości. Jeżeli bowiem podatnik wykonuje zarówno czynności opodatkowane jak i zwolnione, podatek ten może zostać ponownie ograniczony właśnie z uwagi na to, że nieruchomość służy również działalności zwolnionej z VAT. Oczywiście jeżeli nieruchomość będzie służyła jedynie czynnościom zwolnionym z VAT, odliczenie nie będzie przysługiwać w ogóle.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 1 czerwca 2020 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.206.2020.1.JF wyjaśnił:

„(…) W odniesieniu do wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę na zakup mieszkania Wnioskodawca zobowiązany jest do wyodrębnienia takiej części podatku naliczonego, którą można przypisać realizowanym w ramach działalności gospodarczej czynnościom opodatkowanym. W związku z tym, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu wyliczenia tych części (działalność gospodarcza, cele osobiste, o których mowa w art. 8 ust. 2 ustawy) można przyjąć różne rozwiązania. Warto nadmienić, że zastosowane przez Wnioskodawcę metody czy też sposoby, na podstawie których dokona on wydzielenia odpowiedniej kwoty podatku naliczonego, muszą odpowiadać wartościom faktycznym i rzeczywistym. Ciężar rzetelnego ustalenia jaka część lokalu mieszkalnego wykorzystywana będzie dla potrzeb innych niż prowadzona działalność (cele osobiste, a z takimi niewątpliwie mamy do czynienia w sytuacji wykorzystywania lokalu dla własnych potrzeb mieszkaniowych), a jaka część związana będzie z prowadzoną działalnością gospodarczą, spoczywa zawsze na Wnioskodawcy.

Zatem Wnioskodawca powinien określić, w jakim stopniu mieszkanie będące przedmiotem nabycia będzie wykorzystywane na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, w rozumieniu powołanego wyżej art. 15 ust. 2 ustawy, jako podatnika i na podstawie tego udziału dokonać obliczenia części podatku naliczonego od tych wydatków. Należy w tym miejscu przypomnieć – co zostało już wyżej wyjaśnione – że tzw. odliczenie (czyli obniżenie wartości podatku należnego o wartość podatku naliczonego wynikającego z dokonanych zakupów) dotyczy tylko podatku naliczonego zawartego w cenie nabywanych towarów i usług, które służą wyłącznie realizowanym w ramach działalności gospodarczej czynnościom opodatkowanym generującym podatek należny.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy, jak również powołane przepisy prawa, należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy Wnioskodawca wykorzystuje mieszkanie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegających opodatkowaniu (cele osobiste) w odniesieniu do wydatków ponoszonych w związku z zakupem mieszkania, których przypisanie w całości do działalności gospodarczej nie jest możliwe, w celu odliczenia podatku naliczonego Wnioskodawca zgodnie art. 86 ust. 7b, w związku z art. 2 pkt 14a ustawy, ma obowiązek określić udział procentowy, w jakim przedmiotowe mieszkanie będzie wykorzystywane do działalności gospodarczej, w rozumieniu powołanego wyżej art. 15 ust. 2 ustawy. Jednocześnie należy podkreślić, że – jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy – nie będzie wykorzystywał mieszkania do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług – zatem podatek naliczony do odliczenia należy obliczyć według ww. udziału procentowego.

Rozpatrując prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, należy mieć na uwadze, że system odliczenia ma na celu całkowite uwolnienie przedsiębiorcy od ciężaru VAT zapłaconego lub podlegającego zapłacie w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Natomiast nie daje uprawnienia do odliczenia w przypadku czynności będących poza zakresem działalności gospodarczej. Oznacza to, że podatnik nie może domagać się prawa do odliczenia podatku naliczonego, nie płacąc podatku należnego. (…)”