Fiskus wyjaśnia: wynajem mieszkania dla firmy zawsze z podatkiem VAT

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania jest opodatkowany VAT

Przytoczona interpretacja porządkuje dotychczasowy chaos w sprawie podatku VAT od najmu nieruchomości. Dokładniej chodzi tutaj o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od tego podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195 oraz z 2021 r. poz. 11, 1177 i 1243);

Organy podatkowe w wydawanych do tej pory interpretacjach indywidualnych często twierdziły, że zwolnienie to przysługuje również w sytuacji, gdy pomiędzy wynajmującym a ostatecznym najemcą – osobą fizyczną, która zaspokajała w wynajętym lokalu swoje potrzeby mieszkaniowe, występował pośrednik w postaci innej firmy. Taka sytuacja występuje chociażby wówczas gdy właściciel mieszkania (czynny podatnik VAT) wynajmuje je firmie, która kwateruje w niej swoich pracowników.

I o ile kwestia wynajmu mieszkania przedsiębiorcy, który w ramach swojej działalności gospodarczej podnajmuje je osobom trzecim – choćby na cele mieszkaniowe, została już rozstrzygnięta (zarówno sądy administracyjne jak i organy podatkowe na ogół twierdzą w takich przypadkach, że VAT do usługi najmu trzeba doliczyć; por. m.in. interpretacje 13 listopada 2020 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.495.2020.2.JO, z 18 maja 2020 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.225.2020.1.ASY, czy z 26 lipca 2019 r. nr 0112-KDIL2-2.4012.296.2019.2.AKR), tak w przypadku zakwaterowania pracowników powyższe nie jest już tak oczywiste.

Tutaj bowiem najpierw fiskus twierdził, że wynajem mieszkania czy domu firmie, która lokuje w nim swoich pracowników, jest z VAT zwolniony. Potem po rozstrzygnięciu NSA z 8 maja 2018 r. (sygn. akt I FSK 1182/16) pojawiły się interpretacje odmienne (np. interpretacje KIS 7 marca 2019 r. nr 0115-KDIT1-1.4012.61.2019.1.EA, czy z 29 stycznia 2019 r. nr 0115-KDIT1-1.4012.61.2019.1.EA). Następnie organy podatkowe ponownie wróciły do swojego wcześniejszego stanowiska uznając, że wynajem mieszkania firmie, która udostępni je w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich pracowników, jest zwolniony z tego podatku (por. interpretacja Dyrektora KIS z 1 sierpnia 2019 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.314.2019.2.KOM, z 15 lipca 2019 r. nr 0115-KDIT1-1.4012.327.2019.1.IK, czy z 12 lipca 2019 r. nr 0114 KDIP1-1.4012.261.2019.2.KOM).

Zdaniem fiskusa nieistotne w takim przypadku jest to, że to firma a nie jej pracownicy są stroną umowy najmu. Ważny jest tutaj sens wynajmu, a tym jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych pracowników w czasie wypełniania przez nich obowiązków służbowych. Stanowisko to fiskus potwierdzał jeszcze w interpretacjach z roku 2021, czego przykładem jest interpretacja Dyrektora KIS z 26 sierpnia 2021 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.460.2021.2.KS.

Idą zmiany

Sprawę ostatecznie postanowił wyjaśnić Minister Finansów wydając interpretację ogólną, w której… ponownie zmienił swoje stanowisko. Powołując się na orzeczenia sądowe (wyroki NSA z dnia 9 marca 2013 r., sygn. akt I FSK 1012/12 oraz z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1182/16).

W tym ostatnim orzeczeniu czytamy: „(…) Z treści powołanego wyżej przepisu jednoznacznie wynika, że zwolniona z opodatkowania jest usługa najmu „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Oznacza to, że z punktu widzenia zastosowania tego zwolnienia istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę (usługobiorcę), a zatem to najemca w wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe. Jedynie bowiem w takim przypadku uprawnione będzie stwierdzenie, że wynajmujący (usługobiorca) wynajął nieruchomość „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. (...)

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażany jest pogląd, zgodnie z którym zwolnienie najmu lokali mieszkalnych ma charakter zwolnienia celowego, ukierunkowanego na ochronę, w aspekcie ekonomicznym, najemców lokali mieszkalnych faktycznie zaspokajających potrzeby mieszkaniowe poprzez tenże najem. Preferencją tą nie są natomiast objęte usługi wynajmu lokali mieszkalnych, których bezpośrednim celem nie jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz realizacja przez niego celów gospodarczych, w tym zarobkowych (wyroki: z 3 sierpnia 2013 r. sygn. akt I FSK 1012/12, z 7 kwietnia 2016 r. sygn. akt I FSK 1963/14 oraz z 4 października 2017 r. sygn. akt I FSK 501/16; dostępne na http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Skład orzekający w niniejszej sprawie pogląd ten podziela(…)”

Minister Finansów uznał, że argumentacja ta ma zastosowanie również w przypadku wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości dla podmiotu gospodarczego, który wykorzystuje ją w celu udostępnienia (odpłatnie bądź nie) swoim pracownikom do celów mieszkaniowych. Dopiero bowiem na tym etapie (a więc udostępnienia nieruchomości pracownikom) zostaje spełniony warunek wynajmu/dzierżawy nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wyjątkiem jest jedynie wynajem nieruchomości mieszkalnych na rzecz społecznych agencji najmu.