Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w firmie a podatek

Przeczytaj także: Jak ustalić datę powstania przychodu w spółce z tytułu sprzedaży lokali?

Od powyższych zasad ustawodawca przewidział jednak pewien wyjątek. Został on określony w art. 10 ust. 3 updof, który to mówi, iż przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 (czyli dotyczące prywatnej sprzedaży nieruchomości) mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Przykład 1
Pan Marcin w 2001 roku nabył garaż. Do końca 2007 r. wykorzystywał go w prowadzonej działalności gospodarczej. Z dniem 01 stycznia 2008 r. działalność ta została zlikwidowana, a garaż został wynajęty innej osobie w ramach tzw. prywatnego najmu. We wrześniu 2009 r. podatnik postanowił garaż sprzedać.

Z uwagi na fakt, iż pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym garaż został wycofany z działalności gospodarczej, a dniem jego zbycia nie upłynęło 6 lat, uzyskany przychód ze sprzedaży należy opodatkować w sposób przewidziany dla przychodów z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 2 pkt 3 updof).

Przykład 2
W 2002 r. pan Piotr zakupił mieszkanie, w którym jeden z pokoi przeznaczył na biuro swojej firmy. W sierpniu 2009 r. mieszkanie to sprzedał.

W takiej sytuacji przychód uzyskany ze sprzedaży nie podlega opodatkowaniu wg zasad przewidzianych dla przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Ma tutaj bowiem zastosowanie art. 10 ust 3 updof, a co za tym idzie, ewentualny przychód należałoby opodatkować na zasadach przewidzianych dla prywatnej sprzedaży nieruchomości. Ponieważ jednak od momentu zakupu do chwili sprzedaży upłynął okres pięciu lat (licząc od końca roku, w którym miał miejsce zakup), źródło przychodu w ogóle nie powstanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 updof).

Zdaniem fiskusa

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 29.09.2009 r. nr IPPB1/415-516/09-4/KS wskazał, iż przychód z odpłatnego zbycia udziału we współwłasności zabudowanej nieruchomości w postaci lokalu użytkowego wykorzystywanego w działalności gospodarczej stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, nawet gdy ten nie został uznany za środek trwały.

Fakt braku ujęcia powyższego w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nie przesądza o odmiennej kwalifikacji przychodów do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 16.12.2008 r. nr ILPB1/415--758/08-2/IM wskazał, że przychodami z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Tym samym w przypadku sprzedaży budynku wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej, mimo, że nie został on ujęty w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, powstanie przychód z tej działalności.