eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.plPodatkiPorady podatkowe › Czynsz najmu a wartość początkowa inwestycji w obcym środku trwałym

Czynsz najmu a wartość początkowa inwestycji w obcym środku trwałym

2015-04-23 13:15

Czynsz najmu a wartość początkowa inwestycji w obcym środku trwałym

Remont © Matthias Buehner - Fotolia.com

Przedsiębiorcy często prowadzą działalność gospodarczą w wynajmowanych czy wydzierżawianych nieruchomościach. Te w większości przypadków trzeba dostosować do potrzeb danej firmy. W czasie przeprowadzania niezbędnych prac przedsiębiorca jest przy tym obowiązany do ponoszenia kosztów najmu czy dzierżawy takich nieruchomości i innych im towarzyszących. Niezbędne adaptacje stanowią tutaj inwestycje w obcych środkach trwałych. Czy w ich wartości winien się znaleźć także czynsz najmu bądź inne wydatki związane z taką nieruchomością, jak chociażby media bądź obciążenie za zarządzanie nieruchomością?

Przeczytaj także: Remont i ulepszenie obcego środka trwałego

Zarówno ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych wskazuje, że przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych są traktowane jak środki trwałe, które podlegają amortyzacji i to bez względu na przewidywany okres ich używania.

Ustawodawca przy tym nie zawarł żadnych odrębnych regulacji, które mówiłyby chociażby, jak ustalać wartość początkową takich nakładów. Nie pofatygował się nawet o to, aby określić, co należy rozumieć pod pojęciem inwestycji w obcych środkach trwałych. Ustawy podatkowe zawierają jedynie definicję inwestycji, którymi są środki trwałe w budowie w rozumieniu ustawy o rachunkowości
Ustawa o rachunkowości jako środki trwałe w budowie rozumie zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie ich budowy, montażu lub ulepszenia już istniejącego środka trwałego.

Na tej podstawie przyjęło się stwierdzenie, że inwestycje w obcych środkach trwałych to ogół działań (nakładów) podatnika odnoszących się do niestanowiącego jego własności środka trwałego, które zmierzają do jego ulepszenia, tzn. polegają na jego przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji. Mówiąc innymi słowy są to nakłady ponoszone na ulepszenie już istniejącego środka trwałego, który nie jest własnością podatnika, jednakże jest przez niego wykorzystywany (np. na podstawie umowy najmu czy dzierżawy itp.).

fot. Matthias Buehner - Fotolia.com

Remont

Ustawa o rachunkowości jako środki trwałe w budowie rozumie zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie ich budowy, montażu lub ulepszenia już istniejącego środka trwałego.


W ustawach podatkowych prawodawca wskazał przy tym, że przepisy w zakresie ustalania wartości początkowej „zwykłych” środków trwałych stosuje się odpowiednio także do inwestycji w obcych środkach trwałych (w zakresie ceny nabycia jak i kosztu wytworzenia). Tym samym określił on sposoby ustalania wartości początkowej inwestycji obcych środków trwałych.
Ceną nabycia jest kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszona o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Kosztem wytworzenia jest wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.
Nadto cenę nabycia bądź koszt wytworzenia koryguje się odpowiednio o różnice kursowe naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Na podstawie przytoczonych regulacji, w uproszczeniu można zatem przyjąć, że do wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym zalicza się wszelkiego rodzaju wydatki, które są bezpośrednio związane z jej powstaniem.
W przypadku nieruchomości dostosowywanej o potrzeb najemcy będą to zatem przede wszystkim niezbędne prace budowlane i zużyty materiał oraz inne usługi obce wprost towarzyszące temu procesowi (np. koszty transportu materiałów, niezbędne opłaty związane z odbiorem, koszty projektów itp.). Mieścić się tutaj będą także wydatki ponoszone na media zużyte do powstania inwestycji w obcym środku trwałym (czyli przykładowo zużyta w tym zakresie energia elektryczna czy woda, opłaty za śmieci, a także ogrzewanie).

A co z samym czynszem wynajmowanej czy wydzierżawianej nieruchomości? Taki wydatek wydaje się nie mieć na tyle ścisłego związku z przeprowadzaną inwestycją, aby ujmować go w jej wartości początkowej. Czynsz bowiem przedsiębiorca musi płacić bez względu na to, czy są w danej nieruchomości prowadzone prace inwestycyjne czy też nie. Wiąże się on z bieżącym utrzymaniem nieruchomości. Podobnie jest np. z podatkiem od nieruchomości czy obciążeniem za zarządzanie nieruchomością. Dlatego też takie wydatki staną się kosztem w dacie ich poniesienia.

Powyższe potwierdzają także organy podatkowe, czego przykładem jest chociażby interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 21.03.2014 r. nr IBPBI/1/415-8/14/ZK.
Zdaniem organu „(…) wszystkie wydatki jakie Wnioskodawca poniósł (do dnia oddania lokalu do użytkowania) w związku z przeprowadzonymi pracami budowlanymi w wynajmowanym lokalu, bez względu na charakter tych prac (remont i ulepszenie) stanowią inwestycję w obcym środku trwałym w rozumieniu art. 22a ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym, do wartości początkowej tej inwestycji należy również zaliczyć wydatki poniesione (do dnia oddania lokalu do użytkowania), tytułem zużycia mediów, a więc koszty energii elektrycznej, ogrzewania, gazu, wody, ścieków, śmieci, a więc koszty mediów zużytych w trakcie prowadzonej inwestycji. Skoro bowiem przeprowadzenie wskazanych wyżej prac budowlanych związane było z zużyciem energii elektrycznej, ogrzewania, gazu, wody, ścieków, śmieci, itp., to wydatki z tego tytułu należy zaliczyć do wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym.

W konsekwencji wydatki te mogą znaleźć odzwierciedlenie w kosztach uzyskania przychodów prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej pośrednio, poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej inwestycji w obcym środku trwałym.

Natomiast pozostałe przedstawione we wniosku wydatki związane z wykorzystywaniem lokalu użytkowego w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności, takie jak: czynsz najmu, opłaty eksploatacyjne (koszty utrzymania powierzchni wspólnych), opłaty na media nie związane z prowadzoną inwestycją, podatek od nieruchomości, reklama (w mediach i na budynku, w którym znajduje się wynajmowany lokal) mogą w dacie ich poniesienia (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) stanowić koszty uzyskania przychodów prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. (…)”

Przeczytaj także

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: