Umowa najmu: TSUE rozstrzyga stawkę VAT dla opodatkowania mediów

Przeczytaj także: Rozliczenie VAT od wynajmu mieszkania dla pracowników

W wyroku TSUE uznał, że w ramach najmu nieruchomości dostawy energii elektrycznej, cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości mogą być refakturowane na najemcę, jeżeli stroną umów jest wynajmujący przenoszący koszty na najemcę. TSUE uznał zatem, że co do zasady, najem oraz dostawę mediów można traktować jako odrębne usługi. Jednocześnie TSUE stwierdził, że kwestia, czy usługa najmu oraz usługi dodatkowe stanowią złożoną usługę, czy można je traktować odrębnie, jest uzależniona od okoliczności, w szczególności od postanowień dokonanych przez strony:
„Jednak w zależności od konkretnych okoliczności, zwłaszcza w zależności od treści umowy, mogą one stanowić usługi pomocnicze lub być nierozerwalnie związane z rzeczonym najmem i tworzyć wraz z nim jedno świadczenie”

Jednocześnie TSUE określił warunki, jakie powinny być spełnione, by możliwe było traktowanie dostawy mediów jako odrębnego w stosunku do najmu świadczenia.

W opinii TSUE o odrębnym od najmu charakterze dostawy mediów świadczy możliwość wyboru usługodawcy przez najemców oraz możliwość wyboru usługodawców przez wynajmującego niezależnego od decyzji innych właścicieli.

Jak stwierdził TSUE: „Ponadto, jeżeli sam wynajmujący nie ma możliwości swobodnego i niezależnego, w szczególności wobec innych wynajmujących, wyboru świadczeniodawców i sposobów korzystania z towarów lub usług związanych z najmem, dane świadczenia są generalnie nierozerwalnie związane z najmem.”

TSUE wskazał, że taka sytuacja ma miejsce w odniesieniu do nieruchomości, które obiektywnie na płaszczyźnie ekonomicznej stanowią całość z najmem, np.: najem lokali biurowych „pod klucz” oraz krótkoterminowy najem nieruchomości, np.: na wakacje.

Jednocześnie TSUE wskazał, jako cechę wskazującą na odrębność dostawy mediów od usługi najmu możliwość decydowania przez najemcę o zużyciu mediów: „W szczególności, jeżeli najemca może decydować o swoim zużyciu wody, energii elektrycznej lub energii cieplnej, które może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i na tej podstawie fakturowane, świadczenia odnoszące się do tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu”. Np., w odniesieniu do usługi wywozu nieczystości TSUE wskazał, że okolicznością przemawiającą za tym, że jest to odrębna usługa jest możliwość wyboru dostawcy albo zawarcia z nim bezpośrednio umowy.

Podsumowując, jak wskazał TSUE, możliwość wyboru dostawcy sama w sobie nie jest decydująca. TSUE uznał bowiem również, że o odrębności dostaw mediów od usługi najmu świadczy to, że najemca może samodzielnie decydować o zużyciu wody, energii elektrycznej lub energii cieplnej, co zostanie potwierdzone np.: przez założenie indywidualnych liczników. Kolejną istotną wskazówką, ze dostawa usług ma charakter odrębny od najmu jest odrębne fakturowanie.

Wyrok TSUE niestety nie rozstrzygnął ostatecznie problemu opodatkowania VAT dostaw mediów przez wynajmującego na rzecz najemcy. Argument, zgodnie z którym o nierozerwalnym związku usługi najmu oraz dostawy mediów świadczy brak możliwości wyboru usługodawcy przez najemcę oraz wynajmującego jest raczej niekorzystny dla podatników. W przypadku bowiem dostaw wody czy wywozu nieczystości najemca nie ma najczęściej wyboru usługodawcy, bowiem wyboru dokonuje niezależnie od wynajmującego spółdzielnia mieszkaniowa. Z drugiej jednak strony, TSUE w wyroku z 16 kwietnia podkreślił, że przy ocenie charakteru usługi ma także znaczenie, czy wynajmujący oddzielnie fakturuje usługi na najemcę, zatem co do zasady znaczenie ma wola stron. Wydaje się jednak, iż argument o osobnym fakturowaniu mediów może się okazać za słaby, żeby zmienić negatywne podejście polskich organów podatkowych.