Zniesienie współwłasności mieszkania otrzymanego w spadku

Przeczytaj także: Mieszkanie spółdzielcze a własnościowe w podatku dochodowym

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Postanowieniem sądu wnioskodawczyni nabyła w całości spadek po zmarłym w 2014 r. Z tego tytułu zapłaciła podatek od spadków i darowizn. Przedmiotem spadku był udział w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność o wartości 99 tys. zł. W 2015 r. wnioskodawczyni zamierza dokonać odpłatnego zniesienia współwłasności, w wyniku którego drugi współwłaściciel stanie się jedynym właścicielem mieszkania, w zamian za co na rzecz wnioskodawczyni uiści on spłatę w wysokości 99 tys. zł. Kwota spłaty nie przekroczy wartości przysługującego udziału we współwłasności lokalu.

Wnioskodawczyni zadała pytanie, czy w takim przypadku spłata będzie stanowić jej przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, oraz udziału w nieruchomości i praw, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment (data) jej nabycia.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Andrey Popov - Fotolia.com

Zniesienie współwłasności mieszkania otrzymanego w spadku

Zniesienie współwłasności może nie podlegać opodatkowaniu, ale nie w każdym przypadku. Gdy udział we współwłasności mieszkania dziedziczy jedna osoba, po czym następuje owe zniesienie w ten sposób, że drugi współwłaściciel staje się jedynym właścicielem, zaś spadkobierca otrzymuje w zamian środki finansowe, przychód w podatku dochodowym powstaje, a to może skutkować postaniem i podatku.

Przydatne narzędzia:
Kalkulator podatku od sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Tak więc istotnym z punktu widzenia prawa jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Natomiast stosownie do treści art. 1035 Kodeks cywilny, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Jednak zgodnie z art. 1036 Kodeksu cywilnego, istnieje możliwość rozporządzenia przez spadkobierców prawem lub rzeczą należącą do spadku, mimo istnienia współwłasności, jeśli następuje to za zgodną wolą wszystkich spadkobierców.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

W myśl art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Mając powyższe na uwadze należy wyjaśnić, że umowne zniesienie współwłasności polega m.in. na przyznaniu rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, podczas gdy pozostali współwłaściciele mogą otrzymać spłatę. Zniesienie współwłasności może zatem nastąpić za odpłatnością w formie spłaty na rzecz innego współwłaściciela lub nieodpłatnie bez żadnych spłat. Czynności zniesienia współwłasności w świetle prawa cywilnego stanowią formę zbycia, a jeżeli zniesienie współwłasności następuje ze spłatą, wówczas mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości lub prawie, które wyczerpuje dyspozycję przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym pod pojęciem odpłatnego zbycia należy rozumieć nie tylko sprzedaż czy zamianę, ale każdą czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej części lub udziału w niej za odpłatnością, a więc co do zasady również odpłatne zniesienie współwłasności. (...)

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że umowne zniesienie współwłasności nieruchomości za spłatą między Wnioskodawczynią a żoną zmarłego W. W., w wyniku którego Wnioskodawczyni przeniesie na współwłaścicielkę swój udział w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębna własność, będzie stanowić dla Niej odpłatne zbycie tego udziału, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zamian za przeniesienie prawa własności do udziału #189; części w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność, nabytego w spadku w 2014 r., Wnioskodawczyni otrzyma określoną sumę środków pieniężnych – spłatę.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.