eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.plPodatkiInterpretacje i wyjaśnienia › Opłaty za użytkowanie wieczyste to koszty pośrednie firmy

Opłaty za użytkowanie wieczyste to koszty pośrednie firmy

2016-08-29 13:33

Opłaty za użytkowanie wieczyste to koszty pośrednie firmy

Budynki mieszkalne © Patryk Kosmider - Fotolia.com

Opłaty za prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym budowane są nieruchomości w celu ich sprzedaży, stanowią pośrednie koszty uzyskania przychodu i należy je zaliczyć do kosztów w dacie ich poniesienia, a nie dacie powstania przychodu w postaci sprzedaży tego (zabudowanego) gruntu - uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 24.08.2016 r. nr IBPB-1-1/4510-157/16-1/DW.

Przeczytaj także: Opłata za użytkowanie wieczyste w kosztach podatkowych firmy

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?


Spółka działa w branży deweloperskiej - buduje budynki mieszkalne wielorodzinne wraz z garażami, które następnie sprzedaje. Nieruchomości te stawiane są na gruncie użytkowanym przez spółkę na podstawie prawa użytkowania wieczystego.

Specyfika działalności deweloperskiej polega na tym, że projekty budowlane realizowane są w długim okresie czasu. W ramach prowadzonego przedsięwzięcia deweloperskiego spółka ponosi szereg kosztów; przychody zaś zostaną osiągnięte dopiero w momencie sprzedaży lokali i miejsc parkingowych.

Jednym z bieżąco ponoszonych kosztów są opłaty z tytułu prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym są budowane budynki mieszkalne oraz garaże. Spółka zadała pytanie, czy opłaty te stanowią dla niej pośrednie koszty uzyskania przychodu, a co za tym idzie, winny być odniesione w ciężar kosztów w dacie ich poniesienia? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 851 ze zm., dalej: „updop”), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Innymi słowy oznacza to, że dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu istnieje związek przyczynowy. W oparciu o kryterium stopnia tego powiązania ustawodawca wyróżnia koszty podatkowe bezpośrednio związane z przychodami i inne niż bezpośrednio z nimi związane, których nie można wprost przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako zmierzające do ich osiągnięcia (tzw. koszty pośrednie).

fot. Patryk Kosmider - Fotolia.com

Budynki mieszkalne

Opłaty za prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym budowane są nieruchomości w celu ich sprzedaży, stanowią pośrednie koszty uzyskania przychodu i należy je zaliczyć do kosztów w dacie ich poniesienia, a nie dacie powstania przychodu w postaci sprzedaży tego gruntu.


W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:
• został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika,
• jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
• pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
• poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,
• został właściwie udokumentowany,
• nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu wydatków enumeratywnie wymienionych w przywołanym art. 16 ust. 1 updop, stanowić mogą koszty uzyskania przychodu, o ile pozostają w związku przyczynowo – skutkowym z osiąganymi przychodami, w tym służą zachowaniu albo zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych przewiduje dwie kategorie kosztów:
• koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami,
• koszty uzyskania przychodów inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, czyli takie których nie można wprost przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako zmierzające do ich osiągnięcia (tzw. koszty pośrednie).

Ww. ustawa nie definiuje pojęć „koszty bezpośrednio związane z przychodami” oraz „ koszty inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami”. Jednakże sens tych pojęć można ustalić posługując się ich językowym znaczeniem. Przez koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami należy rozumieć te koszty, których poniesienie wpłynęło/wpłynie bezpośrednio na uzyskanie określonego przychodu.

Kosztami zaś innymi niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, w tym koszty dotyczące całokształtu działalności podatnika są koszty związane z jego funkcjonowaniem.

Przepis powyższy nie określa terminu, kiedy – dla ustalenia dochodu podlegającego opodatkowaniu – należy potrącić koszty. Sposób, w jaki należy rozliczyć koszty uzyskania przychodów jest uzależniony od stopnia ich powiązania z uzyskiwanymi przychodami, tj. od tego, czy dany wydatek można zakwalifikować do kosztów bezpośrednio, czy też innych niż bezpośrednio związanych z przychodami.

Generalną zasadą podatkowego rozliczania kosztów bezpośrednich jest ujęcie (potrącenie) w rachunku podatkowym kosztu bezpośredniego z odpowiadającym mu przychodem, chyba że koszt bezpośredni został poniesiony po dniu sporządzenia sprawozdania finansowego po zakończonym roku podatkowym – w takim przypadku jest on potrącalny w roku podatkowym następującym po roku, którego dotyczy. Koszty bezpośrednie należy więc ujmować podatkowo w momencie wykazania odpowiadających im przychodów.

Natomiast moment potrącenia kosztów pośrednich wynika z art. 15 ust. 4d ustawy, który stanowi, że koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą. Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów uważa się natomiast dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów (art. 15 ust. 4e ww. ustawy). Z powyższego wynika zatem, że pod pojęciem „dzień poniesienia kosztu” należy rozumieć dzień, na który Spółka uwzględniła koszt w prowadzonych przez siebie księgach rachunkowych, za wyjątkiem kosztów ujętych jako rezerwy bądź bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów.

Zgodnie natomiast z art. 16 ust. 1 pkt 1 updop, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:
a. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
b. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
c. ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych
-wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem pkt 8a, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Kwestią będącą przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest ustalenie momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenie przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest spółką celową, realizującą przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażem podziemnym. Inwestycja prowadzona jest w pięciu etapach. Obecnie realizowany jest pierwszy etap, na który składa się jeden budynek posiadający 12 kondygnacji nadziemnych i 1 podziemną. Po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego lokale mieszkalne, komórki lokatorskie i miejsca parkingowe w garażu podziemnym zostaną sprzedane nabywcom. Przedsięwzięcie deweloperskie będzie finansowane z kredytu (pożyczki) bankowego oraz pożyczek uzyskanych od jednostek powiązanych. Spółka jest użytkownikiem wieczystym gruntu. Specyfika działalności deweloperskiej polega na tym, że projekty budowlane realizowane są w długim okresie. W ramach prowadzonego przedsięwzięcia deweloperskiego Spółka ponosi szereg kosztów; przychody zaś zostaną osiągnięte dopiero w momencie sprzedaży lokali i miejsc parkingowych. Spółka prowadzi szczegółową analizę ponoszonych kosztów i dokonuje ich odpowiedniej kwalifikacji. Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami są potrącalne zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o PDOP w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody tj. przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych, lokali użytkowych i miejsc parkingowych.

Do kosztów uzyskania przychodów innych niż bezpośrednio związanych z przychodami Spółka zalicza wydatki z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, na którym powstają budynki mieszkalne wraz z garażami podziemnymi w ramach realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Opłata za wieczyste użytkowanie gruntu pozostaje w pośrednim związku z osiąganiem konkretnych przychodów. Wydatki z tego tytułu, nie są bowiem wprost, celowo ukierunkowane na osiągnięcie konkretnego przychodu w przyszłości, lecz wynikają ze statusu Spółki, jako użytkownika wieczystego gruntu na którym realizowana jest inwestycja. Obowiązek ponoszenia opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu wynika już z samego faktu posiadania gruntu i jest niezależny od jego przeznaczenia. Koszty te nie są zatem ściśle, intencjonalnie związane z konkretnym przychodem pochodzącym ze zbycia mieszkań czy garaży. Nie istnieje, w tym przypadku ścisły związek pomiędzy tymi wydatkami, a ewentualnie osiągniętym przychodem, należy je ponosić nawet wówczas gdyby nie pojawił się żaden przychód. Uznać zatem należy, że wydatek ten stanowi koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami. Tym samym, będzie potrącalny w dacie poniesienia.

W cytowanym powyżej art. 15 ust. 4e updop, ustawodawca wiąże moment poniesienia kosztu uzyskania przychodów z dniem, na który podatnik ujął koszt w prowadzonych przez siebie księgach rachunkowych. Przy tym, w rozumieniu ww. przepisu chodzi nie o jakiekolwiek ujęcie określonego wydatku w księgach Spółki, lecz o jego ujęcie, jako kosztu. Przywołany przepis stanowi bowiem o tym, że za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych.

Reasumując, opłata za wieczyste użytkowanie gruntu stanowi koszt uzyskania przychodów potrącany w dacie poniesienia, zgodnie z cytowanymi powyżej przepisami art. 15 ust. 4d oraz art. 15 ust. 4e updop. (...)”


Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów

Przeczytaj także

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Advertisement

REKLAMA

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: