Wynajem majątku spółki jawnej opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym

Przeczytaj także: Nieruchomość firmy: wyłączenie i wynajem a podatki

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

Wspólnicy spółki jawnej chcą wycofać z jej majątku nieruchomość, prawo wieczystego użytkowania innej nieruchomości oraz własność znajdujących się na tym prawie budynków.
W chwili wycofania powyższych z majątku spółki wspólnicy nieodpłatnie przeniosą te nieruchomości i prawa do swoich majątków prywatnych w udziałach odpowiadających ich udziałom w zysku spółki jawnej. W kolejnym kroku nieruchomości te zostaną wydzierżawione - już poza działalnością gospodarczą.

Zadano pytanie, czy w takiej sytuacji wspólnicy spółki jawnej uzyskiwany czynsz dzierżawny będą mogli opodatkować ryczałtem ewidencjonowanym? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(...) Regulacje dotyczące organizacji spółki jawnej znajdują się w ustawie z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1578 ze zm.; dalej: k.s.h.). Spółka jawna jest spółką osobową, która prowadzi przedsiębiorstwo pod własną firmą, a nie jest inną spółką handlową. Może we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana (art. 8 § 1 i § 2 oraz art. 22 § 1 k.s.h.).

Zgodnie z art. 22 § 2 ww. Kodeksu – każdy wspólnik odpowiada za zobowiązania spółki bez ograniczenia całym swoim majątkiem solidarnie z pozostałymi wspólnikami oraz ze spółką, z uwzględnieniem art. 31.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Torbz - Fotolia.com

Optymalizacja podatku od najmu nieruchomości

Wspólnicy spółki osobowej mogą z niej wyłączyć nieruchomość, po czym ją wynająć. Przychody z takiego najmu mogą natomiast opodatkować ryczałtem ewidencjonowanym. Tak samo jest przy dzierżawie.

Spółka jawna może zatem posiadać własny majątek, który jest odrębny od majątków osobistych jej wspólników. Majątkiem spółki jest to, co wnieśli do niej jej wspólnicy lub nabyli w czasie jej działalności. Oznacza to, że majątek jest prawnie wydzielony.

Spółka jawna nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody osób fizycznych. Na gruncie przepisów ww. ustawy stanowi natomiast jedną z form organizacyjnych, za pośrednictwem której osoba fizyczna prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą.

Z przedstawionego zdarzenia wynika, że wspólnicy spółki jawnej, w tym Wnioskodawca, mają zamiar wycofać z majątku spółki nieruchomość i prawo wieczystego użytkowania innej nieruchomości oraz własność stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności wzniesionych na nim budynków. W związku z powyższą czynnością wspólnicy nieodpłatnie przeniosą prawa do tych nieruchomości na swoje prywatne cele. Następnie wspólnicy poza prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą planują wydzierżawić ww. nieruchomości i prawa na rzecz osoby prowadzącej działalność gospodarczą.

Wnioskodawca powziął wątpliwość czy w takiej sytuacji przychody otrzymywane z dzierżawy mogą zostać opodatkowane zryczałtowanym podatkiem w wysokości 8,5 %.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.) – przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Ustalenie z jakiego źródła pochodzi przychód ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania, możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu itp.

Stosownie do przepisów ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:
• pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza,
• pkt 6 – najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Natomiast zgodnie z art. 5b ww. ustawy – jeżeli pozarolniczą działalność gospodarczą prowadzi spółka niebędącą osoba prawną, przychody wspólnika z udziału w takiej spółce, określone na podstawie art. 8 ust. 1, uznaje się za przychody ze źródła, o którym mowa
w art. 10 ust. 1 pkt 3.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:
• jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
• wykonywana jest w sposób ciągły – jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
• prowadzona jest w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Analizowany przepis zawiera ponadto przesłankę negatywną – uzyskiwane przychody nie mogą być zaliczone do innych źródeł przychodów, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Stosownie natomiast do treści art. 14 ust. 1 ww. ustawy – za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przy czym w myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest dzierżawa, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Decydujące znaczenie dla kwalifikacji przychodów z dzierżawy będą zatem miały obiektywne kryteria wskazane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie subiektywne przekonanie podatnika. Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć dzierżawę nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku dzierżawa nieruchomości spełnia przesłanki uznania jej za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winna zostać rozliczona na zasadach właściwych dla tej działalności. W takim też przypadku art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy wprost wskazuje, że taka dzierżawa nie może być traktowana jako odrębne od działalności źródło przychodów.

Również w przypadku, gdy przedmiotem dzierżawy są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo dzierżawa jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydzierżawianie nieruchomości i praw zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. W sytuacji kiedy nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej (stanowiła składnik majątku z nią związany), aby przychód z dzierżawy mógł być zaliczony do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to nieruchomość ta musi być uprzednio skutecznie wycofana z tej działalności.

Zatem o ile wskazane we wniosku nieruchomości i prawa zostaną wycofane z działalności gospodarczej spółki jawnej, której wspólnikiem jest m.in. Wnioskodawca, a więc wydzierżawione zostaną nieruchomości i prawa, które nie będą składnikami majątku związanymi z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą oraz dzierżawa ww. nieruchomości i praw nie będzie wypełniała opisanych wcześniej przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej, a umowa dzierżawy zostanie zawarta poza (nie w ramach) prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, to przychody uzyskane z tytułu dzierżawy tych nieruchomości i praw będą mogły zostać zaliczone do źródła przychodów, o którym mowa w cyt. wyżej art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast przychody uzyskiwane z dzierżawy, która nie jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą a więc stanowi odrębne źródło przychodów określane w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą być opodatkowane:
• na zasadach ogólnych – według skali podatkowej lub
• ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba, że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. 2016 r., poz. 2180 ze zm.) – osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jak stanowi art. 6 ust. 1a ww. ustawy – opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z kolei, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit a) ww. ustawy – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Powyższe przepisy wskazują, że podstawową formą opodatkowania przychodów z najmu są tzw. „zasady ogólne” określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Innymi słowy, jeżeli podatnik nie podejmie żadnych starań celem wyboru innej formy opodatkowania (nie zadeklaruje wyboru opodatkowania uzyskiwanych przychodów z najmu poprzez złożenie do urzędu skarbowego stosownego pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych), to będzie musiał płacić podatek od dochodów z najmu według zasad i skali podatkowej określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, nie ma przeszkód aby Wnioskodawca, będący wspólnikiem spółki jawnej, uzyskiwane poza prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą przychody z dzierżawy nieruchomości i praw – stosownie do posiadanego przez Wnioskodawcę udziału – wycofanych wcześniej z tej spółki zaliczył do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro dzierżawa będzie prowadzona w charakterze prywatnym, i opodatkował je zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, pod warunkiem, że Wnioskodawca spełni wymogi określone w tej ustawie.(...)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów