Sposób na ulgę mieszkaniową: sprzedaj, kup, dokonaj darowizny

Przeczytaj także: Sprzedaż, darowizna i zakup mieszkania a ulga mieszkaniowa

Tak uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualne z dnia 3 września 2019 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.369.2019.2.KR.

Przypomnijmy – fiskus chce, aby podatnicy dzielili się z nim pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży nieruchomości, które zbyt długo nie gościły w ich majątku. Rozliczyć się trzeba ze sprzedaży, gdy pomiędzy nabyciem a odpłatnym zbyciem minęło mniej niż 5 lat (liczonych od końca roku, w którym miało miejsce nabycie). Mowa tutaj oczywiście o obrocie nieruchomościami poza działalnością gospodarczą.

Opodatkowany jest dochodów, a więc uzyskany na transakcji przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Zarówno sposób wyliczania przychodu jak i kosztów podaje ustawodawca. Te ostatnie są zróżnicowane w zależności od sposobu nabycia zbywanej nieruchomości (czy prawa majątkowego). Stawka podatku wynosi 19% ustalonego dochodu. W najtrudniejszej sytuacji są tutaj zbywający nieruchomość, którą otrzymali nieodpłatnie (np. w formie darowizny). W ich przypadku bowiem często dochód jest równy bądź mocno zbliżony do przychodu. W rezultacie danina może być dość znaczna.

Jest jednak światełko w tunelu w postaci ulgi mieszkaniowej. Otóż ustawodawca premiuje tych, którzy uzyskane ze sprzedaży środki zamierzają zainwestować w szeroko rozumiany rynek mieszkaniowy.


A ile trzeba mieszkać w takim mieszkaniu/domu, aby prawa do ulgi nie stracić? Okazuje się, że nie za długo, co potwierdził Dyrektor KIS w przytoczonej wyżej interpretacji.

W rozpatrywanej przez organ sprawie podatniczka odziedziczyła po matce udział w domu, który sprzedała przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym go nabyła. Przychód ze sprzedaży wydatkowała na zakup mieszkania (w dniu 28.11.2018 r.), korzystając ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (ulga mieszkaniowa).
Obecnie zamierza ½ udziału w tym lokalu przekazać synowi w drodze umowy darowizny. W dalszym ciągu będzie on służył zaspokajaniu jej potrzeb mieszkaniowych.

Zainteresowana powzięła wątpliwość, czy w takim przypadku, w związku z darowizną części mieszkania, utraci (w części lub całości) prawo do zwolnienia od podatku. Co na to organ?

„(…) przekazanie przez Wnioskodawczynię w drodze umowy darowizny 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym, nabytego w ramach realizacji własnych celów mieszkaniowych nie będzie skutkowało utratą prawa do ulgi na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.(…)” - czytamy w interpretacji.

Dyrektor KIS podkreślił, że ustawa nie ogranicza możliwości dysponowania nieruchomością nabytą na własne cele mieszkaniowe. Podatnik ma zatem prawo do rozporządzania nią w sposób nieograniczony, tzn. może ją darować i czynność ta nie spowoduje utraty prawa do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem ww. ustawa nie przewiduje utraty prawa do ulgi określonej tym przepisem, w przypadku zbycia nieruchomości nabytej na własne cele mieszkaniowe.

Ustawa nie określa kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Także w interpretacjach podatkowych organów jak też orzecznictwie sądowym nie określa się, w sytuacji spełnienia warunków do skorzystania ze zwolnienia, minimalnego okresu, po którym podatnik może przenieść prawo własności do lokalu mieszkalnego, tak by nie utracić prawa do skorzystania z ulgi.

To niewątpliwie dobra wiadomość do podatników. Może też posłużyć do optymalizacji podatkowej. W jaki sposób? Ulga mieszkaniowa nie przysługuje bowiem tym, którzy pieniądze ze sprzedaży nieruchomości przeznaczą np. na zakup mieszkania dla swoich dzieci (por. wyrok NSA z 3 września 2019 r., sygn. akt II FSK 3091/17). Taki zakup nie realizuje własnych celów mieszkaniowych podatnika. Zgodnie jednak z przytoczoną interpretacją nic nie stoi na przeszkodzie, aby mieszkanie zakupić dla siebie, pomieszkać w nim kilka miesięcy i następnie podarować dziecku.