eGospodarka.pl

eGospodarka.plPodatkiPorady podatkowe › Jak sprzedać nieruchomość bez podatku?

Jak sprzedać nieruchomość bez podatku?

2022-05-24 12:24

Jak sprzedać nieruchomość bez podatku?

Sprzedaż nieruchomości bez podatku © Alexander Raths - Fotolia.com

Sprzedaż nieruchomości może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku. Sprzedawca w ten sposób osiąga bowiem przychód, który co do zasady jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT) lub odpowiednio podatkiem dochodowym od osób prawnych (CIT). Jak się uwolnić od tego obciążenia publicznoprawnego? Odpowiedź na to pytanie znajdziesz w poniższym artykule.

Przeczytaj także: Poradnik PIT-39: Rozliczamy dochód ze sprzedaży mieszkania

Z tego artykułu dowiesz się:
  • Kto płaci podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości?
  • Co to są własne cele mieszkaniowe
  • Jakie wydatki można odliczyć aby obniżyć podatek od sprzedaży mieszkania lub domu?
  • Jakie są ograniczenie czasowe dla poniesienia wydatków?

Kto płaci podatek dochodowy?


Podatek dochodowy w związku ze sprzedażą nieruchomości płacą ci, którzy obracają mieszkaniami, domami lub gruntami w bardzo krótkim odstępie czasu. Generalnie bowiem dochody ze sprzedaży nieruchomości po upływie pięciu lat od jego nabycia są zwolnione z PIT.

Osoby, które kupują nieruchomość, remontują ją, a potem sprzedają z zyskiem muszą już liczyć się z koniecznością uiszczenia daniny publicznoprawnej. Nie jest ona przy tym wcale taka niska. Chodzi bowiem o standardową stawkę podatku dochodowego od osób fizycznych, a zatem istotną część wartości całej nieruchomości. Na szczęście obowiązujące przepisy wskazują na pewną „furtkę”, która umożliwia uzyskanie zwolnienia od tego opodatkowania – zaznacza Robert Tomaszewski, Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Własne cele mieszkaniowe


Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyłącza od opodatkowania dochody ze zbycia nieruchomości, o ile sprzedawca przeznaczy uzyskane w ten sposób środki na własne cele mieszkaniowe. Oczywiście samo pojęcie „własnych celów mieszkaniowych” budzi kontrowersje. Nie zostało bowiem wprost zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani w żadnej innej regulacji.

Przyjmuje się, że jako własne cele mieszkaniowe uznaje się wydatki poniesione na:
  • nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu związanych z tym budynkiem lub lokalem;
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu, jeżeli nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku 6 podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;
  • budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego;
  • modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, własnego lokalu niemieszkalnego.

Co przy tym istotne, wydatki te mogą zostać poniesione zarówno na nieruchomości położone w Polsce, jak i w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej oraz w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji w Szwajcarskiej.

fot. Alexander Raths - Fotolia.com

Sprzedaż nieruchomości bez podatku

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Jest to często kwota niemała, bo chodzi o standardową stawkę podatku. Można jednak uniknąć płacenia podatku od sprzedaży mieszkania czy domu korzystając z ulgi mieszkaniowej polegającej na przeznaczeniu środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.


Twarde stanowisko organów administracji skarbowej


Niestety urzędy skarbowe często kwestionują zwolnienie, nawet gdy poniesione wydatki wpisują się w powyższy katalog (zobacz: kalkulator podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości) . Najczęściej stwierdzają, że pojęcie „własnych celów mieszkaniowych” należy interpretować ściśle, a zatem ma ono wymiar osobisty i nierozerwalnie związany z osobą podatnika. Jeżeli zatem dana osoba sprzeda nieruchomość, a następnie za uzyskane z transakcji pieniądze kupi następną, którą wynajmie osobie trzeciej, to nie będzie to własny cel mieszkaniowy. Organy skarbowe kwestionują nawet przekazanie do używania mieszkania osobie spokrewnionej, a także zainwestowanie w lokal używany jedynie okazjonalnie – wskazuje Robert Tomaszewski.

Ograniczenie czasowe dla poniesienia wydatków


Dodatkowym ograniczeniem prawa do uzyskania zwolnienia od podatku jest także czas. Wydatek na własne cele mieszkaniowe musi bowiem zostać dokonany w odpowiednim czasie, czyli nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Oczywiście tę kwestię organy administracji skarbowej również interpretują bardzo ściśle. Wskazują na przykład, że samo podpisanie w tym czasie umowy deweloperskiej to za mało. Zwolnienie można uzyskać dopiero po uzyskaniu pełnego prawa własności nieruchomości.

Oczywiście widać, że orzecznictwo i ustawodawstwo zmienia się na korzyść dla podatników. Wydłużane są terminy na skorzystanie ze zwolnienia, a sądy coraz częściej stają po stronie podatników i szerokiego rozumienia ustawowych pojęć. Tak czy inaczej, decydując się na transakcję, która może generować obciążenie podatkiem, warto ją solidnie zaplanować.

Robert Tomaszewski, Prezes Zarządu

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: