Jak sprzedać nieruchomość bez podatku?

Przeczytaj także: Ulga mieszkaniowa nie dla osób kupujących nieruchomość w celu szybkiej odsprzedaży z zyskiem - dlaczego?

Kto płaci podatek dochodowy?

Podatek dochodowy w związku ze sprzedażą nieruchomości płacą ci, którzy obracają mieszkaniami, domami lub gruntami w bardzo krótkim odstępie czasu. Generalnie bowiem dochody ze sprzedaży nieruchomości po upływie pięciu lat od jego nabycia są zwolnione z PIT.

Osoby, które kupują nieruchomość, remontują ją, a potem sprzedają z zyskiem muszą już liczyć się z koniecznością uiszczenia daniny publicznoprawnej. Nie jest ona przy tym wcale taka niska. Chodzi bowiem o standardową stawkę podatku dochodowego od osób fizycznych, a zatem istotną część wartości całej nieruchomości. Na szczęście obowiązujące przepisy wskazują na pewną „furtkę”, która umożliwia uzyskanie zwolnienia od tego opodatkowania – zaznacza Robert Tomaszewski, Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Własne cele mieszkaniowe

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyłącza od opodatkowania dochody ze zbycia nieruchomości, o ile sprzedawca przeznaczy uzyskane w ten sposób środki na własne cele mieszkaniowe. Oczywiście samo pojęcie „własnych celów mieszkaniowych” budzi kontrowersje. Nie zostało bowiem wprost zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani w żadnej innej regulacji.

Przyjmuje się, że jako własne cele mieszkaniowe uznaje się wydatki poniesione na:

• nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu związanych z tym budynkiem lub lokalem;
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu, jeżeli nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku 6 podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;
• budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego;
• modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, własnego lokalu niemieszkalnego.

Co przy tym istotne, wydatki te mogą zostać poniesione zarówno na nieruchomości położone w Polsce, jak i w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej oraz w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji w Szwajcarskiej.

Twarde stanowisko organów administracji skarbowej

Niestety urzędy skarbowe często kwestionują zwolnienie, nawet gdy poniesione wydatki wpisują się w powyższy katalog (zobacz: kalkulator podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości) . Najczęściej stwierdzają, że pojęcie „własnych celów mieszkaniowych” należy interpretować ściśle, a zatem ma ono wymiar osobisty i nierozerwalnie związany z osobą podatnika. Jeżeli zatem dana osoba sprzeda nieruchomość, a następnie za uzyskane z transakcji pieniądze kupi następną, którą wynajmie osobie trzeciej, to nie będzie to własny cel mieszkaniowy. Organy skarbowe kwestionują nawet przekazanie do używania mieszkania osobie spokrewnionej, a także zainwestowanie w lokal używany jedynie okazjonalnie – wskazuje Robert Tomaszewski.

Ograniczenie czasowe dla poniesienia wydatków

Dodatkowym ograniczeniem prawa do uzyskania zwolnienia od podatku jest także czas. Wydatek na własne cele mieszkaniowe musi bowiem zostać dokonany w odpowiednim czasie, czyli nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Oczywiście tę kwestię organy administracji skarbowej również interpretują bardzo ściśle. Wskazują na przykład, że samo podpisanie w tym czasie umowy deweloperskiej to za mało. Zwolnienie można uzyskać dopiero po uzyskaniu pełnego prawa własności nieruchomości.

Oczywiście widać, że orzecznictwo i ustawodawstwo zmienia się na korzyść dla podatników. Wydłużane są terminy na skorzystanie ze zwolnienia, a sądy coraz częściej stają po stronie podatników i szerokiego rozumienia ustawowych pojęć. Tak czy inaczej, decydując się na transakcję, która może generować obciążenie podatkiem, warto ją solidnie zaplanować.

Robert Tomaszewski, Prezes Zarządu