Podatek PCC: sprzedaż prawa użytkowania wieczystego

Przeczytaj także: Korzystne opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości?

Zwolnienia z podatku VAT
Przechodząc do analizy opodatkowania / zwolnienia z VAT sprzedaży budynków i budowli to należy wskazać na art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT przewidujący, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku i budowli jest zatem ustalenie, czy i kiedy nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Przez pierwsze zasiedlenie art. 2 pkt 14 ustawy VAT rozumie oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem może być także oddanie budynku lub budowli do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Jeśli więc przedsiębiorca wykorzystywał budynki w bieżącej działalności i w tym okresie nie były one przedmiotem czynności opodatkowanych takich jak najem lub dzierżawa należy przyjąć, iż dotychczas nie doszło do pierwszego zasiedlenia budynku i budowli, a zatem nie jest możliwe skorzystanie ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Zwolnienie z opodatkowania VAT przewiduje także art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy podkreślić, iż wskazane powyżej warunki muszą być spełnione łącznie, a zatem nie spełnienie jednego z warunków określonych w lit. a) lub lit. b) uniemożliwia skorzystanie ze zwolnienia z VAT. Jeśli więc przedsiębiorcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z budową sprzedawanych budynków czy budowli to warunki dotyczące zastosowania zwolnienia określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT nie zostaną spełnione.

Podsumowując, jeżeli podatnikowi nie przysługuje żadne z powyższych zwolnień z konieczności uiszczenia podatku VAT, transakcja sprzedaży prawa do użytkowania wieczystego (wraz z budynkami) będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 23%. Nie będzie zatem trzeba płacić PCC. Jeśli jednak warunki stosowania tych zwolnień są spełnione i transakcja będzie zwolniona z VAT, zaistnieje konieczność uiszczenia PCC.