eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.plPodatkiAktualności podatkowe › Zadatek na sprzedaż nieruchomości w podatku dochodowym

Zadatek na sprzedaż nieruchomości w podatku dochodowym

2013-08-14 13:32

Zadatek na sprzedaż nieruchomości w podatku dochodowym

Zadatek na sprzedaż nieruchomości w podatku dochodowym © fotodesign-jegg.de - Fotolia.com

Inwestycja polegająca na zakupie nieruchomości to spory wydatek finansowy. Często kupujący nie posiada odpowiedniego zaplecza gotówki na taki cel i posiłkuje się kredytem. Transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości trwa niekiedy kilka a nawet kilkanaście miesięcy. W przypadku gdy sprzedawca dojdzie do porozumienia z nabywcą, lecz sama transakcja ma nastąpić dopiero za jakiś czas, strony często zabezpieczają się przed zerwaniem umowy tzw. zadatkiem, który niekiedy może być opodatkowany podatkiem dochodowym.

Przeczytaj także: Zwrot pieniędzy uprawnia do korekty zeznania podatkowego

Instytucja zadatku została uregulowana w art. 394 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy natomiast zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, a jeżeli zaliczenie takie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
Z kolei przy rozwiązaniu umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Co się zaś tyczy przychodu ze sprzedaży nieruchomości w podatku dochodowym, ten stanowi odrębne źródło przychodu (określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy), jeżeli odpłatne zbycie nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tejże nieruchomości (oczywiście pod warunkiem, że nie jest ono dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej).

Na gruncie podatku dochodowego zadatek sam w sobie jest obojętny podatkowo (nie stanowi zarówno przychodu jak i kosztu uzyskania przychodów). Jak już jednak wskazano wyżej, zadatek taki może być zaliczony na poczet ceny transakcji, gdy ta dojdzie do skutku i tym samym obniża odpowiednio kwotę, którą kupujący jest jeszcze zobowiązany przekazać sprzedawcy nieruchomości. W takim przypadku zadatek stanowiący część przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, może być opodatkowany (jak przychód ze sprzedaży nieruchomości), jeżeli sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła w okresie wskazanym wyżej. Warto przy tym pamiętać, że sprzedawca może niekiedy skorzystać ze zwolnień w tym zakresie w podatku dochodowym (np. ulgi meldunkowej, czy też przeznaczając pieniądze uzyskane ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe). Oczywiście sprzedaż nieruchomości po upływie opisanego wyżej 5-cio letniego okresu w ogóle nie powoduje powstania źródła przychodu, a co za tym idzie, zaliczony na poczet ceny sprzedaży zadatek także nie jest opodatkowany.

fot. fotodesign-jegg.de - Fotolia.com

Zadatek na sprzedaż nieruchomości w podatku dochodowym

Zadatek stanowiący część przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, może być opodatkowany (jak przychód ze sprzedaży nieruchomości), jeżeli sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła przed upływem pięciu lat.


Sytuacja wygląda inaczej, gdy transakcja sprzedaży nie dojdzie do skutku i sprzedawca zatrzyma zadatek tudzież kupujący zażąda jego zwrotu w podwójnej wysokości (gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy sprzedawcy). W takim przypadku kwotę zatrzymanego zadatku lub kwotę zwróconej nadwyżki podatnik (sprzedający albo kupujący) powinien potraktować jako przychód z innych źródeł, który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W tym źródle (określonym w art. 20 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) ustawodawca nakazuje bowiem umieszczać wszelkiego rodzaju przychody niewymienione nigdzie indziej, które nie zostały wyłączone spod opodatkowania bądź z niego zwolnione.

Powyższe potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 10.07.2009 r. nr ITPB1/415-380/09/DP, w której czytamy:
„(…)Otrzymany zadatek na poczet przyszłego zbycia nieruchomości nie wywołuje skutków podatkowych wyłącznie w sytuacji, gdy dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej i zadatek wynikający z umowy przedwstępnej zawiera się w cenie sprzedaży. (…)”
Podobne zdanie zajął także Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 17.03.2011 r. nr IPPB2/415-1081/10-4/AK.

Zadatek taki stanowi przychód z innych źródeł w momencie jego zachowania (bądź otrzymania, gdy przysługuje on kupującemu) i podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Uzyskany z tego tytułu przychód podlega sumowaniu w zeznaniu podatkowym składanym za rok, w którym doszło do jego uzyskania, z innymi dochodami podlegającymi opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Co za tym idzie, będzie on opodatkowany skalą podatkową.

Przeczytaj także

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: