Sprzedaż działek budowlanych wydzielonych z gospodarstwa rolnego

Przeczytaj także: Sprzedaż kilku nieruchomości z podatkiem od działalności gospodarczej?

Jakie wątpliwości wyjaśnił organ podatkowy?

W 1990 r. rodzice wnioskodawcy przekazali mu gospodarstwo rolne (z tytułu którego płaci podatek rolny). Obecnie, na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na jego gruncie wydzielono ok. 70 działek o średniej powierzchni ok. 600 mkw przeznaczonych pod zabudowę. Wnioskodawca nie dokonał jeszcze ich podziału geodezyjnego, czynności te są w trakcie realizacji. Tak wydzielone działki zamierza sprzedać, niemniej z uwagi na małe zainteresowanie, sprzedaż ta zostanie rozłożona w czasie (nawet na kilkanaście lat). Wnioskodawca zadał pytanie, czy będzie musiał z tytułu te sprzedaży zapłacić podatek dochodowy? W przedmiotowej sprawie organ podatkowy zajął następujące stanowisko:

„(…) W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Kliknij, aby powiekszyć

fot. Ingo Bartussek - Fotolia.com

Działka budowlana

Sprzedaż działek budowlanych, które zostały wyodrębnione z gospodarstwa rolnego, po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym zostały one nabyte, w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, o ile nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma więc ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości, daty jej zbycia oraz tego, czy nie nastąpi ono w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskiwane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-9.(…)

Na podstawie treści wniosku należy przyjąć, że sprzedaż działek nie będzie następowała w wykonywaniu działalności gospodarczej, wobec czego jej skutki podatkowe należy ocenić w oparciu o kryteria wynikające z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wspomniano wyżej, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest między innymi od daty jej nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Należy przy tym zauważyć, że wydzielenie działek z gospodarstwa rolnego nie powoduje zmiany ich właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia.

Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości, w wyniku którego nastąpi zmiana ich powierzchni oraz numerów ewidencyjnych. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie podziału.

W przedmiotowej sprawie nabycie nieruchomości nastąpiło dnia 29 maja 1990 r., a zatem pięcioletni termin, o którym mowa w powołanym przepisie, należy liczyć od końca 1990 r.

Reasumując, sprzedaż działek wydzielonych z gospodarstwa rolnego, dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie - jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej - nie stanowi źródła przychodów. Wobec tego dochód z tego tytułu nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.(…)”

Pełną treść interpretacji można przeczytać na stronie Ministerstwa Finansów