Najem nieruchomości 2015: ryczałt, podatek liniowy lub skala podatkowa

Przeczytaj także: Wakacyjny (sezonowy) najem mieszkania to działalność gospodarcza?

Dla najmu ustawodawca przewidział w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych dwa różne źródła przychodów (wymienione w ar.t 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy). Są to mianowicie:

• pozarolnicza działalność gospodarcza
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Już na etapie wyboru źródła przychodu warto się dobrze zastanowić nad decyzją. Należy bowiem pamiętać, że otwarcie działalności gospodarczej co do zasady wiąże się z opłacaniem z tego tytułu składek na ubezpieczenie społeczne oraz zdrowotne (tudzież tylko tego ostatniego w niektórych przypadkach). Oczywiście otwierając firmę należy też dopełnić odpowiednich formalności, a więc ją zarejestrować.

To, do jakiego źródła przychodu zostanie zaliczony najem nieruchomości, determinuje w następnym kroku ograniczenia w zakresie dostępności form opodatkowania.

Jak nietrudno zauważyć, przy każdym z wyżej wymienionych źródeł opodatkowania podatnik może skorzystać z opodatkowania skalą podatkową. Jest to jednocześnie domyślna forma opodatkowania, którą podatnicy mogą zmienić na inne, fakultatywne, a podane wyżej.

Nad wyborem formy opodatkowania warto się dobrze zastanowić. A to dlatego, że tej nie będzie można zmienić w trakcie roku. Poza tym będzie ona miała zastosowanie do całości przychodów uzyskanych z najmu. Nie można bowiem w ramach jednego źródła do części przychodów zastosować opodatkowania ryczałtem, a do reszty skali podatkowej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy podatnik trudni się najmem w ramach dwóch źródeł przychodów, a więc zarazem tzw. najmu prywatnego jak i działalności gospodarczej (o czym mowa będzie w dalszej części artykułu).

Przychód i dochód: dwa różne pojęcia i skutki podatkowe

Wskazane wyżej formy opodatkowania charakteryzują się przede wszystkim różnymi stawkami podatkowymi, ale nie tylko. Podstawa opodatkowania jest tutaj także określana w różny sposób.
W zakresie stawek podatku, te przy skali podatkowej wynoszą w roku 2015: 18% i 32% (w zależności od wysokości uzyskanego dochodu), stawka podatku liniowego wynosi 19% (bez względu na wartość dochodu), zaś ryczałtowcy płacą podatek 8,5%, z tym że liczony od przychodu a nie dochodu.

Czym jest przychód? W przypadku najmu w uproszczeniu można przyjąć, że jest nim czynsz jaki wynajmujący otrzymuje od najemcy. Niemniej w zależności od kształtu zawartej umowy najmu, mogą w tym przychodzie mieścić się także dodatkowe opłaty (np. za media).

Dochodem jest natomiast przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Jakie koszty mogą zatem wystąpić przy najmie? W pierwszej kolejności jest to amortyzacja liczona od wynajmowanej nieruchomości.

Kosztami uzyskania przychodu z tytułu najmu nieruchomości są także odsetki od kredytu zaciągniętego na jej zakup, czy bieżące koszty remontów i utrzymania nieruchomości, a także ich wyposażenia. Do kosztów można zaliczyć także płacony podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste, opłaty ponoszone na rzecz wspólnoty czy spółdzielni, czy opłaty związane z samym zawarciem umowy najmu (w postaci chociażby prowizji pośrednika).

Nierzadko koszty takie są dosyć znaczne, co przemawia na korzyść płacenia podatku od dochodu a nie przychodu.

Atutem ryczałtu jest niska stawka podatku od najmu. Wynosi ona zaledwie 8,5%. Niestety tutaj podatek liczony jest od uzyskanego przychodu. W rachunku podatkowym nie są w związku z tym uwzględniane koszty uzyskania przychodu (ich przykłady zostały podane wyżej), które, co zostało już wcześniej podkreślone, mogą stanowić znaczną pozycję. W przypadku ryczałtu warto też zadbać o to, aby umowa była skonstruowana w taki sposób, który określi wartość tego przychodu na jak najniższym poziomie (w szczególności zostaną z niego wyłączone opłaty związane z mediami czy też ponoszone na rzecz wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej).