eGospodarka.pl

eGospodarka.plPodatkiPorady podatkowe › Najem nieruchomości 2015: ryczałt, podatek liniowy lub skala podatkowa

Najem nieruchomości 2015: ryczałt, podatek liniowy lub skala podatkowa

2015-01-08 13:24

Najem nieruchomości 2015: ryczałt, podatek liniowy lub skala podatkowa

Jak opodatkować najem nieruchomości? © Syda Productions - Fotolia.com

Przychody z tzw. prywatnego najmu nieruchomości (a więc poza działalnością gospodarczą) podatnicy mogą opodatkować na skalą podatkową bądź ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Ci, którzy zdecydują się na prowadzenie firmy w tym zakresie, mają do wyboru natomiast skalę podatkową i podatek liniowy. Wyboru formy opodatkowania można dokonać co do zasady w styczniu danego roku podatkowego (20 dnia tego miesiąca).

Przeczytaj także: Wakacyjny (sezonowy) najem mieszkania to działalność gospodarcza?

Dla najmu ustawodawca przewidział w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych dwa różne źródła przychodów (wymienione w ar.t 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy). Są to mianowicie:
  • pozarolnicza działalność gospodarcza
  • najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Już na etapie wyboru źródła przychodu warto się dobrze zastanowić nad decyzją. Należy bowiem pamiętać, że otwarcie działalności gospodarczej co do zasady wiąże się z opłacaniem z tego tytułu składek na ubezpieczenie społeczne oraz zdrowotne (tudzież tylko tego ostatniego w niektórych przypadkach). Oczywiście otwierając firmę należy też dopełnić odpowiednich formalności, a więc ją zarejestrować.

To, do jakiego źródła przychodu zostanie zaliczony najem nieruchomości, determinuje w następnym kroku ograniczenia w zakresie dostępności form opodatkowania.
Przychody z tzw. najmu prywatnego mogą być opodatkowane skalą podatkową bądź ryczałtem ewidencjonowanym wg stawki 8,5%. Działalność gospodarcza prowadzona m.in. w zakresie najmu nieruchomości może natomiast być opodatkowana skalą podatkową bądź podatkiem liniowym. Przedsiębiorca będący na ryczałcie, który decyduje się w ramach swojej firmy wynająć nieruchomość, automatycznie traci prawo do tej formy opodatkowania.

Jak nietrudno zauważyć, przy każdym z wyżej wymienionych źródeł opodatkowania podatnik może skorzystać z opodatkowania skalą podatkową. Jest to jednocześnie domyślna forma opodatkowania, którą podatnicy mogą zmienić na inne, fakultatywne, a podane wyżej.

fot. Syda Productions - Fotolia.com

Jak opodatkować najem nieruchomości?

Przychody z tzw. prywatnego najmu nieruchomości podatnicy mogą opodatkować na zasadach ogólnych bądź ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Ci, którzy zdecydują się na prowadzenie firmy w tym zakresie, mają do wyboru natomiast skalę podatkową i podatek liniowy.


Nad wyborem formy opodatkowania warto się dobrze zastanowić. A to dlatego, że tej nie będzie można zmienić w trakcie roku. Poza tym będzie ona miała zastosowanie do całości przychodów uzyskanych z najmu. Nie można bowiem w ramach jednego źródła do części przychodów zastosować opodatkowania ryczałtem, a do reszty skali podatkowej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy podatnik trudni się najmem w ramach dwóch źródeł przychodów, a więc zarazem tzw. najmu prywatnego jak i działalności gospodarczej (o czym mowa będzie w dalszej części artykułu).

Przychód i dochód: dwa różne pojęcia i skutki podatkowe


Wskazane wyżej formy opodatkowania charakteryzują się przede wszystkim różnymi stawkami podatkowymi, ale nie tylko. Podstawa opodatkowania jest tutaj także określana w różny sposób.
W zakresie stawek podatku, te przy skali podatkowej wynoszą w roku 2015: 18% i 32% (w zależności od wysokości uzyskanego dochodu), stawka podatku liniowego wynosi 19% (bez względu na wartość dochodu), zaś ryczałtowcy płacą podatek 8,5%, z tym że liczony od przychodu a nie dochodu.

Czym jest przychód? W przypadku najmu w uproszczeniu można przyjąć, że jest nim czynsz jaki wynajmujący otrzymuje od najemcy. Niemniej w zależności od kształtu zawartej umowy najmu, mogą w tym przychodzie mieścić się także dodatkowe opłaty (np. za media).

Dochodem jest natomiast przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Jakie koszty mogą zatem wystąpić przy najmie? W pierwszej kolejności jest to amortyzacja liczona od wynajmowanej nieruchomości.
Standardowa stawka amortyzacji dla nieruchomości mieszkalnych uznawanych za środki trwałe wynosi 1,5% w skali roku, zaś w przypadku nieruchomości niemieszkalnych 2,5% w skali roku. Mogą one jednak niekiedy zostać podwyższone nawet do wysokości 10% rocznie. Inaczej jest w przypadku wynajmu lokali uznawanych za wartości niematerialne i prawne. Tymi są spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego czy spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Te można amortyzować maksymalnie stawką 2,5% w skali roku.

Kosztami uzyskania przychodu z tytułu najmu nieruchomości są także odsetki od kredytu zaciągniętego na jej zakup, czy bieżące koszty remontów i utrzymania nieruchomości, a także ich wyposażenia. Do kosztów można zaliczyć także płacony podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste, opłaty ponoszone na rzecz wspólnoty czy spółdzielni, czy opłaty związane z samym zawarciem umowy najmu (w postaci chociażby prowizji pośrednika).

Nierzadko koszty takie są dosyć znaczne, co przemawia na korzyść płacenia podatku od dochodu a nie przychodu.
Uwaga na pułapki przy skali podatkowej
Wysokie koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu i 18% stawka podatku może być kusząca dla wielu podatników. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku wybrania jako formy opodatkowania skali podatkowej, w rocznym PIT dokonuje się zsumowania wszystkich dochodów w ten sposób opodatkowanych, a uzyskanych w danym roku przez podatnika. Ich katalog jest natomiast stosunkowo szeroki. Mieszczą się tutaj m.in. wynagrodzenia z pracy, umów cywilnoprawnych zawieranych poza działalnością gospodarczą, umów menedżerskich, rent, emerytur, działalności gospodarczej opodatkowanej skalą i wielu innych. Dopiero od sumy tych dochodów liczony jest podatek wg progresywnej skali podatkowej. To może spowodować, że w ostatecznym rozrachunku dochód z prywatnego najmu będzie opodatkowany nie 18% a 32% stawką podatku (ta stawka ma zastosowanie do dochodu ponad kwotę 85 528 zł).

Oczywiście z drugiej strony wybór skali podatkowej uprawnia do najszerszego katalogu preferencji i ulg podatkowych przewidzianych w ustawie, niemniej te nie zawsze rekompensują 32% stawkę podatku dochodowego.

Atutem ryczałtu jest niska stawka podatku od najmu. Wynosi ona zaledwie 8,5%. Niestety tutaj podatek liczony jest od uzyskanego przychodu. W rachunku podatkowym nie są w związku z tym uwzględniane koszty uzyskania przychodu (ich przykłady zostały podane wyżej), które, co zostało już wcześniej podkreślone, mogą stanowić znaczną pozycję. W przypadku ryczałtu warto też zadbać o to, aby umowa była skonstruowana w taki sposób, który określi wartość tego przychodu na jak najniższym poziomie (w szczególności zostaną z niego wyłączone opłaty związane z mediami czy też ponoszone na rzecz wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej).

 

1 2

następna

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: