eGospodarka.pl

eGospodarka.plPodatkiAktualności podatkowe › Polski Ład czyli jak ustawodawca chce zarobić na rynku wynajmu mieszkań

Polski Ład czyli jak ustawodawca chce zarobić na rynku wynajmu mieszkań

2021-09-21 12:57

Polski Ład czyli jak ustawodawca chce zarobić na rynku wynajmu mieszkań

Fiskus chce większe podatki od wynajmujących mieszkania © Andrey Popov - Fotolia.com

Projektodawcy Polskiego Ładu oraz rząd zapewniają, że reprezentowany w tym dokumencie plan rozwoju pomoże Polsce wyjść z kryzysu wywołanego pandemią COVID-19 i zrobić epokowy skok cywilizacyjny. Niestety analizując jego poszczególne elementy podatkowe trudno oprzeć się wrażeniu, że chodzi jak zawsze o interes fiskalny Państwa. Przykładem powyższego jest rynek najmu mieszkań.

Przeczytaj także: Polski Ład: przychody z najmu opodatkowane tylko ryczałtem ewidencjonowanym

W trudniących się najmem mieszkań Polski Ład uderza podwójnie, tj. zabiera jedną z dostępnych form opodatkowania oraz pozbawia istotnej części kosztów (przy czym to dotyczyć będzie nie tylko rynku najmu).

Prywatny najem tylko na ryczałcie ewidencjonowanym


Obecnie osoby trudniące się tzw. prywatnym najmem (czy dzierżawą), a więc poza działalnością gospodarczą, mają do wyboru dwie formy opodatkowania uzyskiwanych przychodów: skala podatkowa oraz ryczałt ewidencjonowany.

Druga forma, czyli ryczałt, jest fakultatywna dla podatnika i prostsza w rozliczeniu. Podatek jest tutaj płacony od uzyskanego z najmu przychodu. Jego stawka to 8,5% takiego przychodu, lecz gdy ten w skali roku przekroczy 100.000 zł, nadwyżkę trzeba opodatkować stawką 12,5%. Ważne jest też to, że limit ten dotyczy łącznie obojga małżonków. Nie ma przy tym znaczenia co jest przedmiotem samego najmu/dzierżawy. Mogą to być zatem zarówno ruchomości jak i nieruchomości.
Wartym podkreślenia jest też to, że jeden limit 100.000 zł obejmuje zarówno przychody z najmu/dzierżawy prywatnego, jak też wybrane przychody uzyskiwane z działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem (np. usługi zakwaterowania, najmu, obsługi nieruchomości, prace rozwojowe, wynajem środków transportu).

Opodatkowanie przychodów z najmu/dzierżawy skalą podatkową oznacza liczenie podatku wg wyższych stawek (17%, 32%), ale od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania. Stosowana jest tutaj ogólna definicja kosztu podatkowego – mówiąc zatem w pewnym uproszczeniu kosztem jest każdy (poniesiony) wydatek który służy uzyskaniu przychodów z najmu/dzierżawy.

Tej formy opodatkowania podatnicy mają zostać pozbawieni w przyszłym roku. Zostanie im zatem opodatkowanie jedynie ryczałtem ewidencjonowanym (chyba że zdecydują się na wykonywanie takich usług w ramach działalności gospodarczej, co jednak wiąże się z dodatkowymi daninami).

fot. Andrey Popov - Fotolia.com

Fiskus chce większe podatki od wynajmujących mieszkania

Brak rozliczania najmu skalą podatkową oraz wyłączenie z kosztów podatkowych amortyzacji nieruchomości mieszkalnych. Takie zmiany podatkowe zakłada Polski Ład. Dlaczego? - bo podatki wpływające z rynku najmu nieruchomości są zbyt niskie.


Brak amortyzacji nieruchomości o charakterze mieszkalnym


Od 2022 r., zgodnie z założeniami Polskiego Ładu, wydatki na zakup/wybudowanie nieruchomości mieszkalnych nie będą stanowiły kosztów podatkowych. Zamiana ma objąć zarówno wydatki, które zostaną poniesione po 1 stycznia 2022 r., jak i te ponoszone wcześniej (tj. przed rokiem 2022). W jaki sposób ustawodawca chce zrealizować ten cel?
Nowelizacja ustaw o podatku dochodowym ma pozbawić podatników możliwości amortyzacji:
  • budynków mieszkalnych,
  • lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość,
  • spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu mieszkalnego
  • prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Zmiana ta ma objąć zarówno nieruchomości służące prowadzonej działalności gospodarczej, jak i oddane w najem bądź dzierżawę.

Przypomnijmy, obecnie zakup mieszkania, czy domu z przeznaczeniem na wynajem bądź celem prowadzenia w nim działalności (np. jako biuro) skutkuje uznaniem takowych za środek trwały, który podlega amortyzacji. Podobnie jest z wybudowaniem takiego obiektu. Odpis amortyzacyjny jest natomiast kosztem podatkowym. Roczne stawki amortyzacji są różne w zależności od tego, z jaką konkretnie nieruchomością mamy do czynienia. Mogą wahać się w granicach od 1,5% do nawet 10% wartości początkowej (którą jest cena nabycia, koszt wytworzenia, a niekiedy wartość oszacowana).

Po wejściu w życie zmian przewidzianych w Polskim Ładzie, koszt podatkowy w postaci comiesięcznego odpisu amortyzacyjnego po prostu przestanie istnieć. Skąd tak radykalna zmiana?
„(…) Proponowane zmiany zakładają wyłączenie z kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych. Zmiany dotyczą zatem tych składników, których wartość nie spada, a zasadniczo wzrasta. Projektowane rozwiązanie będzie zbieżne w skutkach w podatku dochodowym z rozwiązaniami dotyczącymi gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów, które również nie podlegają amortyzacji.

Możliwość zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanych mieszkań, szczególnie z rynku wtórnego, powoduje, że dochody uzyskiwane z tego tytułu są w obowiązującym stanie prawnym, efektywnie bardzo często nieopodatkowane. Odpisy amortyzacyjne dokonywane od tych składników zmniejszają dochód do opodatkowania do takiego poziomu, że podatek dochodowy nie występuje.

Na gruncie obowiązujących przepisów ustawy PIT, tego rodzaju środki trwałe podlegają amortyzacji podatkowej. Jednakże ich sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jak również po ich wycofaniu z działalności nie podlega opodatkowaniu w ramach tego źródła. Przychody z takiej sprzedaży kwalifikowane są do odrębnego źródła przychodów, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości i określonych praw majątkowych (art. 10 ust. 3 oraz art. 14 ust. 2c ustawy PIT). Oznacza to, że ich sprzedaż po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zostały nabyte nie rodzi obowiązku w podatku dochodowym (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy PIT).

Natomiast sprzedaż przed upływem tego okresu, pozwala na skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Taki stan rzeczy powoduje, że nieruchomości mieszkaniowe korzystają z podwójnych preferencji w podatku PIT. Ma to zarazem pośrednio, negatywny wpływ na rynek mieszkaniowy. Budynki i lokale mieszkalne powinny zaspokajać przede wszystkim potrzeby mieszkaniowe obywateli. Tymczasem korzystne regulacje podatkowe powodują, iż bardzo opłacalnym obecnie, jest inwestowanie wolnych środków w rynek mieszkaniowy, co ma niewątpliwie wpływ na wzrost cen mieszkań.

Zakłada się, że nieruchomości o charakterze mieszkalnym wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, nie tylko nie będą podlegały amortyzacji, ale również nie będą ujmowane w ewidencji środków trwałych.

W podatku CIT analogicznie jak w podatku PIT wyłącza się możliwość amortyzacji nieruchomości i praw o charakterze mieszkalnym.(…)”
- czytamy w uzasadnieniu do projektu zmian.

Innymi słowy projektodawcy uznali, że wpływy budżetowe z tytułu podatku dochodowego są zbyt niskie właśnie z tego powodu, że podatnicy amortyzują nieruchomości mieszkalne, dlatego należy to ukrócić.
Co zniknie?
Polski Ład zakłada zniesienie możliwości opodatkowania prywatnego najmu skalą podatkową. Nadto pozbawia możliwości amortyzowania nieruchomości mieszkalnych oraz zaliczania do kosztów podatkowych naliczonych odpisów amortyzacyjnych. W kosztach podatkowych nie zostanie zatem rozliczony zakup domu/mieszkania, ich budowa czy ulepszenie, adaptacja, rekonstrukcja, modernizacja.

Co zostanie
W dalszym ciągu najem będzie mógł być rozliczany ryczałtem ewidencjonowanym. W przypadku nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w ramach działalności gospodarczej, w stosunku do której podatek jest liczony od dochodu, do kosztów podatkowych trafią bieżące remonty takich składników majątku oraz ich eksploatację.

Przeczytaj także


Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć urząd skarbowy lub izbę skarbową.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: