Umowa przedwstępna i wpłata zaliczki bez podatku dochodowego

Przeczytaj także: Spadek po mężu nie jest nabyciem mieszkania dla podatku dochodowego

Zgodnie z art. 19 ust. 1 Ustawy PIT przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie natomiast z art. 30e ust. 1 Ustawy PIT od dochodu obliczonego jako różnica pomiędzy przychodem i kosztami uiścić należy podatek dochodowy wg stawki 19%.

Możliwość zastosowania zwolnienia związanego z przeznaczeniem dochodu na własne cele mieszkaniowe

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy PIT wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zawarcie umowy przedwstępnej przed upływem 5 lat, a umowy ostatecznej po tym terminie

Przychód u osoby fizycznej nie powstanie także, jeśli wcześniej zawarta zostanie co prawda umowa przedwstępna i sprzedawca otrzyma zaliczkę (nawet w wartości 100% ceny nieruchomości), jednakże umowa ostateczna sprzedaży będzie zawarta już po upływie 5 lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta.

Stanowisko, zgodnie z którym w sytuacji, gdy zawarcie umowy przedwstępnej i otrzymanie zaliczki/zadatku ma miejsce przed upływem 5 lat, natomiast umowa ostateczna zawarta zostaje po upływie 5 lat, sprzedający nie uzyskuje przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT, potwierdzają obecnie niemal jednomyślnie organy podatkowe.

Stanowisko takie zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 13 maja 2015 r. o sygn. IBPBII/2/4511-213/15/MM, wskazując, że: „zawarcie umowy przedwstępnej, na podstawie której Wnioskodawca otrzymał całą kwotę sprzedaży nie spowodowało przeniesienia własności do udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc otrzymana przez Wnioskodawcę 18 grudnia 2014 r. na podstawie umowy przedwstępnej cena sprzedaży, gdy umowa sprzedaży będzie zrealizowana w 2015 r. lub w 2016 r., nie wywołało po stronie Wnioskodawcy skutków podatkowych w postaci powstania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości w momencie przyjęcia ceny sprzedaży. Tym samym Wnioskodawca za 2014 r. nie jest zobowiązany do złożenia zeznania podatkowego PIT-39 i wykazania dochodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości oraz zapłaty podatku, skoro umowa sprzedaży nie została zawarta w 2014 r. Istotne znaczenie dla powstania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie miała data podpisania ostatecznej umowy sprzedaży udziału w nieruchomości. Obowiązek podatkowy powstaje bowiem w dacie sprzedaży a nie w dacie otrzymania ceny.”

Analogicznie wypowiedział się DIS w Poznaniu, który w interpretacji indywidualnej z dnia 2 maja 2014 r. o sygn. ILPB2/415-144/14-2/ES wskazał: „W przypadku, gdyby jednak definitywne przeniesienie prawa własności do mieszkania, stwierdzone aktem notarialnym, nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu, stwierdzić należy, że zbycie mieszkania nie będzie w ogóle stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji otrzymanie przez Wnioskodawcę zadatku również nie będzie uznane za źródło przychodu, a tym samym nie będzie stanowiło podstawy do opodatkowania.”

Tak też: DIS w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 8 maja 2015 r. o sygn. IBPBII/2/4511-206/15/MW, DIS w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 13 czerwca 2012 r. o sygn. IPTPB2/415-189/12-2/KK i DIS w Bydgoszczy w interpretacjach indywidualnych z dni 5 sierpnia 2014 r. o sygn. ITPB2/415-490/14/MM, 13 października 2014 r. o sygn. ITPB2/415-702/14/BK i 25 października 2011 r. o sygn. ITPB2/415-695/11/MU.

Należy więc zauważyć, iż organy prezentują obecnie pozytywne dla podatników stanowisko, które dopuszcza otrzymanie przez osobę fizyczną środków pieniężnych tytułem zaliczki na cenę nieruchomości bez obowiązku rozpoznania przychodu w momencie jej otrzymania.