Rozliczenie VAT od najmu, gdy najemca remontuje lokal

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania i opłaty za media z jedną stawką podatku VAT

Powyższy sposób rozliczenia stron umowy najmu w sytuacji, gdy przedmiot najmu remontuje najemca a nie wynajmujący, nie jest rzadkością. Jest to oczywiście jeden z kilku dopuszczalnych wariantów. Niemniej sposób samego „zwrotu” nakładów poniesionych przez najemcę związanych z takim remontem nie powinien mieć wpływu na rozliczenie VAT od samego najmu.

Jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 13.07.2015 r. nr IPTPP3/4512-133/15-4/BM:

„(...) Należy wskazać, że sposób rozliczenia się przez strony umowy w związku z nakładami poczynionymi przez dzierżawcę na rzecz cudzą jest pozostawiony – w ramach swobody zawierania umów – woli stron, chyba, że ze względu na treść lub cel umowa w tym przedmiocie sprzeciwiałaby się właściwości (naturze) stosunku, ustawie lub zasadom współżycia społecznego (art. 3531 Kodeksu cywilnego). Zatem dopuszczalna jest umowa, według której wartość nakładów poczynionych przez dzierżawcę zostanie zwrócona przez wydzierżawiającego w ten sposób, że kwota odpowiadająca wartości tych nakładów będzie sukcesywnie potrącana z czynszu. (...)

Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz opis sprawy należy wskazać, iż podstawą opodatkowania z tytułu dzierżawy będzie kwota należna z tytułu dzierżawy nieruchomości tj.8 187 zł (a więc nieuwzgledniająca przyznanej „obniżki” czynszu z tytułu ponoszenia nakładów). (...)”

W podobnym tonie wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 23.04.2014 r. nr ITPP1/443-110/14/DM:

„(...) Wnioskodawca uzależnił obniżkę czynszu od tego, czy najemca faktycznie dokona określonych nakładów na remont lokalu. W przypadku ich niedokonania, najemca zobowiązany jest wyrównać uiszczony do tej pory „obniżony” czynsz najmu do wysokości 5.500 zł i uiszczać go w tej kwocie do zakończenia umowy. Zatem z powyższego wynika, że Wnioskodawca dokonał obniżenia czynszu z racji dokonywania nakładów na lokal przez najemcę.

W ocenie organu faktycznym celem postanowień umownych było więc zobowiązanie najemcy do przeprowadzenia w wynajmowanym lokalu prac remontowych w zamian czego Wnioskodawca zobowiązał się do zwrotu wydatków związanych z przeprowadzonym remontem, poprzez potrącenie części należności z bieżąco płaconego czynszu.

Z tych też względów określając podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług z tytułu wynajmu lokalu użytkowego, przez cały okres trwania umowy, Wnioskodawca zobowiązany jest określić ją, przyjmując wartość należnego czynszu (a więc nieuwzgledniającego przyznanej „obniżki” czynszu).(...)”

Reasumując organy podatkowe potwierdzają, że w takim przypadku kwotą należną z tytułu świadczonej usługi najmu (czy dzierżawy) jest kwota ustalona w umowie i to ona powinna stanowić podstawę opodatkowania dla tej usługi, bez jej pomniejszania o wydatki na remont poniesione przez najemcę.