Zbycie mieszkania z podatkiem dochodowym i od darowizny?

Przeczytaj także: Spadek po mężu nie jest nabyciem mieszkania dla podatku dochodowego

Nie jest rzadkością, że pary decydują się na wspólny zakup mieszkania na kredyt i to zanim zostaną małżeństwem. Niektórzy w ogóle nie zamierzają zawierać związku małżeńskiego, kiedy decydują się na wspólny zakup.

Czasem ich sytuacja życiowa zmienia się na tyle, że decydują się rozstać. Wtedy pojawia się problem, co zrobić z kredytem i z mieszkaniem. Jednym ze sposobów jest wymiana – jedno oddaje drugiemu swoją część współwłasności a w zamian przestaje spłacać kredyt. Jednak taka operacja ma także inne skutki, w tym podatkowe – choć nie do końca jest jasne, jakie.

Współwłasność mieszkania w zamian za kredyt

Do izby skarbowej zwrócił się wnioskujący, który postanowił rozliczyć się z byłym partnerem w sprawie mieszkania. Obie strony dogadały się, że jedna z nich dostanie w całości prawo własności do mieszkania, ale w zamian weźmie na siebie konieczność spłaty kredytu. Druga strona odejdzie więc wolna, choć bez dachu nad głową. Cała operacja ma zostać przeprowadzona przy pomocy aktu notarialnego, na mocy którego mieszkanie kupione pod koniec 2012 r. w całości przejdzie w ręce jednego z byłych partnerów.

Wnioskujący chciał jednak dowiedzieć się, jakie będą podatkowe skutki całej operacji. Konkretnie pytał o podatek dochodowy i o to, czy po tej całej wymianie będzie musiał płacić podatek od przychodu wynikającego z przekazania mieszkania i czy ewentualnie można uznać to, że dzięki zbyciu współwłasności mieszkania wnioskujący nie będzie musiał spłacać kredytu, za wykorzystane przychodu na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych?

Zdaniem wnioskującego, w tym przypadku nie powinno być mowy o podatku, jako że mamy do czynienia z nieodpłatnym zrzeczeniem się współwłasności mieszkania na rzecz jednej ze stron.

Jednak Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 10 września 2015 roku (sygnatura IBPB-2-2/4511-264/15/MW) uznała, że stanowisko wnioskującego jest błędne. Bo być może cała operacja spowoduje, że wnioskujący nie uzyska dochodu i nie zapłaci żadnej daniny, ale co do zasady mamy tutaj do czynienie z opodatkowaną transakcją, bo od chwili nabycia do momentu zbycia należącej do wnioskującego części mieszkania nie minęło 5 lat.

Wiele form odpłatnego zbycia

Urzędnicy bowiem zakwestionowali twierdzenie wnioskującego, jakoby w tym przypadku chodziło o nieodpłatne zbycie współwłasności mieszkania. Pracownicy izby zacytowali komentarz do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wg którego odpłatne zbycie należy rozumieć jako „przeniesienie prawa własności rzeczy lub praw, o których mowa, na inną osobę za wynagrodzeniem. Podstawową formą odpłatnego zbycia będzie sprzedaż oraz zamiana. Zgodnie z zasadą swobody umów, odpłatne zbycie może nastąpić także w innej formie”. Pojawiło się też zastrzeżenie, że nie zawsze zapłata jest udzielana w pieniądzu. Tym samym więc, za zapłatę można uznać zwolnienie wnioskującego z konieczności spłacania długu.

Na potwierdzenie swojego stanowiska urzędnicy izby skarbowej przywołali wyrok WSA w Gliwicach z 25 października 2011 r.(sygnatura I SA/Gl 697/11), który dotyczył bardzo podobnej sprawy. W wyroku sędziowie stwierdzili, że przy wymianie udziału w mieszkaniu za zwolnienie z obowiązku spłaty kredytu powstaje przychód podlegający opodatkowaniu.

W rezultacie – jak czytamy w interpretacji – wnioskująca musi się liczyć z koniecznością zapłaty podatku dochodowego od przychodu, jaki powstanie po przeprowadzeniu całej operacji. O ile – zastrzegli urzędnicy – ten przychód powstanie, bo w danym przypadku za zrzeczenie się udziału w mieszkaniu, którego rynkowa wartość wynosi ponad 121 tys. zł, wnioskujący uwolni się od konieczności spłacania kredytu, którego wartość w przypadającej nań części wynosi 93 tys. zł. A więc nie uzyska dochodu, toteż nie będzie musiała płacić podatku.

Życie nie jest sprawiedliwe, izba skarbowa również

Jednak ci, którzy myślą, że w tej sytuacji opodatkowana nie zostanie druga strona, jest w błędzie. Ta sama Izba Skarbowa w Katowicach na pytanie dotyczące tej samej transakcji, tyle że zadane przez drugą stronę, odpowiedziała, że operacja objęta jest podatkiem od spadków i darowizn.